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2017-03-30

一棟マンションとワンルームマンション、買うならどっち?それぞれのメリットとデメリット

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一言で「不動産投資」といっても、一棟マンションに投資するのとワンルームマンションに投資するのとでは、その性質やおさえるべきポイントは大きく異なります。

それぞれの利点とリスクを理解して、自分自身に適した投資を考えましょう。

一棟マンションとワンルームマンションの違い

不動産投資には、大きく分けて「一棟マンション・アパート」「区分マンション・アパート」「テナントビル・オフィスビル」などの種類があります。「テナントビル・オフィスビル」は事業用途ですが、それ以外は居住用途の物件です。

「一棟マンション・アパート」は、マンションやアパートを一棟丸ごと所有して経営します。この場合、建っている土地も入手可能で、将来的にもさまざまな選択肢を考えることができます。

対して、「区分マンション・アパート」は、マンションやアパートを部屋単位で所有・経営するものです。マンションの1室から購入できる分、初期投資の額も比較的少なくおさめることができ、管理も容易です。

これらのなかでも、規模が比較的大きく、運用次第で大きな利益を期待できる「一棟マンション」の経営と、少ない金額で投資を始められる「ワンルームの区分マンション」の経営は、興味をもつ方が少なくありません。しかし、これらにはそれぞれ、利点もリスクもあわせもっているのです。

一棟マンションに投資するメリット・デメリット

一棟マンションの大きなメリットは、利益の規模も大きく見込むことができることです。

戸数の多い一棟マンションの場合はそれだけ多額の家賃収入が得られることになりますし、土地も手に入ります。リフォームや入居条件の変更なども自分で決定でき、フレキシブルな運用が可能になるでしょう。

また、戸数がある分、空き室はゼロではないかもしれませんが、よほどのことがなければ全室空いてしまうということは考えづらいです。したがって、常に一定の収入を得ることができると考えられます。リスク分散としては有力です。

大きなデメリットは、投資金額が大きくなることです。一棟丸ごと購入することになりますし、建物に加えて土地の購入も発生する分、どうしてもまとまった金額になります。建築地域や広さにもよりますが、購入だけでも数千万円単位や億単位の金額が必要です。

メンテナンス費用も戸数や面積に比例して必要になるでしょう。購入に際して借り入れた金額やその後の空き室の発生度合いによっては、金銭的負担が大きくのしかかることになります。初心者にとっては敷居の高い投資といえるかもしれません。

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ワンルームマンションに投資するメリット・デメリット

ワンルームマンションのメリットは、住宅1室から始められることです。安い物件であれば手元資金だけでも購入可能なことも。借り入れせずに投資を始められるのは大きなアドバンテージです。1室単位であれば管理やメンテナンスの負担も少なくすみます。

また、ワンルームマンションは、投資対象であるだけでなく実際の住まいとしての需要も多く、比較的流動性の高い物件といえます。もし急遽売却する必要が生じたとしても、比較的短い期間での売却も可能です。

反面、気にしておきたいデメリットは、空室リスクの影響が大きいことです。1室のみの経営でその部屋が空き室になってしまうと、収入はゼロになってしまいます。入居者がいなくても管理は必要ですし、借り主募集のコストも新たに発生します。

また、多額の利益は期待できないという点も意外と見落としがちなところです。ワンルームマンション1室であれば、そもそもの家賃収入自体が数万円単位でしょう。

そこから必要な管理費用などを差し引くと、手元に残る利益は大きくはありません。土地分の資産価値もごくわずかで、築年数が経過した後の将来的な売却時には売却価格も期待できないでしょう。

おわりに

同じ一棟マンション、ワンルームマンションでも、新築か中古か、エリアがどこか、広さがどの程度かといったような各種条件によって、その収益性やリスクは異なります。一棟マンションとワンルームマンションを比較して、一概にどちらに投資すべきといえるものではありません。

投資先を検討するためには、まずは、一棟マンションとワンルームマンションそれぞれの基本的な性質、期待できる利益と注意すべきリスクをきちんと把握しましょう。そのうえで、景気動向や投資を行う方ご自身に合う投資先を考えていくといいでしょう。