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2017-03-03

いったいいくら払えばいいの?投資マンションの固定資産税について

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不動産投資としてマンションやアパートを購入した場合、購入費用以外にもさまざまな費用がかかってきます。物件の管理を委託していれば委託費用がかかりますし、入居者が退去すれば修繕費なども必要になるでしょう。

そして、土地や建物の所有者には毎年1月1日に固定資産税が発生します。なかなか馬鹿にならない金額になるので、購入前には必ずおおまかにでも計算しておくべきです。

では、固定資産税は具体的にいくらくらいかかるものなのでしょうか?その仕組みや算出方法、だいたいの目安について見ていきます。

固定資産税の仕組みは?

固定資産税は日本国内で土地、または建物を所有している場合に発生する税金で、両方を所有しているならそれぞれに発生します。

また、都市部でそれらを所有しているなら、さらに「都市計画税」がかかり、この2つをまとめて固定資産税と呼ぶことが多いです。

税金が発生するのは毎年1月1日で、この日に土地、物件を所有しているなら支払い義務が発生します。年度途中で物件を購入した場合でも、日割りで請求されることが多いようです。

固定資産税の算出方法と目安

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固定資産税の計算はなかなか複雑です。加えて、減税制度も多くあるので、全てを理解するのは大変かもしれません。

そこで、ここではおおまかな算出方法を解説しますね。実際の支払額には多少の誤差があるかもしれませんが、そこまで大きな差にはならないはずです。

ネット上に固定資産税を計算してくれるシミュレーターがいくつかあるので、それらを利用するのも手かもしれません。

固定資産税は土地と建物それぞれで計算する

マンションなどを所有している場合、固定資産税は一括で計算するのではなく、土地と建物それぞれについて計算します。

土地の固定資産税の算出方法

固定資産税はその土地の評価額に1.4%をかけた額になります(1.4%は標準的な倍率であり、自治体によって変化するので注意が必要です)。また、評価額は購入時の費用ではなく、その6割から7割程度の額になります。

さらにマンションや戸建てなど、土地を住宅として利用する場合、200平方mまでの評価額は6分の1に、200平方mから300平方mまでの評価額は3分の1として計算されます。

ちなみに都市計画税は評価額×0.3%です。これらの金額を足したものが土地にかかる最終的な税額になります。

建物の固定資産税の算出方法

建物の固定資産税も土地と同じく、評価額に1.4%をかけた金額です(倍率は自治体によって異なることがあります)。都市部に物件がある場合は、やはり都市計画税がかかります(0.3%が基本)。

評価額は購入時の6割から7割程度であることが多いですが、基本的に築年数が経過すると評価額は減っていきます。つまり、古いマンションやアパートほど固定資産税は安くなるのです。

また、2016年3月までに建築され、一定の条件を満たす物件は、評価額が半額になる減税制度の対象になります。

固定資産税の目安は?

以上が固定資産税のざっくりとした算出方法です。購入時の物件価格の6割から7割に1.4%、または1.7%をかけた金額であると考えておけばよいでしょう。

不安な場合は、契約前に不動産会社に相談し、詳細な金額を算出してもらいましょう。

自分に合った投資マンションを選ぼう

大きなマンションや物件になるほど管理、維持費は高くなり、税金の額も大きくなります。その分家賃収入は増えるかもしれませんが、もし空室になった場合でもしっかりこれらの費用を支払っていけるかどうかを計算しておきましょう。

身の丈にあった物件選びは不動産投資を成功させるための第一歩です。

おわりに

税金関係の計算はややこしいですが、投資にあたって避けては通れません。甘く考えていると予想以上の税金を徴収され、運営が赤字になってしまう可能性もあるので注意してください。

購入前にはこれから発生しうる全ての費用を含めて収支を計算し、十分やっていけるかどうかを判断してから契約することをおすすめします。