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2017-03-30

事業用の賃貸には消費税がかかる! オフィスビルオーナーになる前に確認しておきたい家賃にかかる課税

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ビルのオーナーになって不動産の賃貸収入を……とお考えの方もおられるかと思いますが、事業用物件の賃貸料に消費税がかかることはご存じでしょうか。

オーナーになってから損をしないためにも、家賃と消費税の関係を理解しておきましょう。

事業用の賃貸は消費税の課税対象

賃貸に出ている物件には、いわゆるオフィスビルで会社や店舗が入るような物件もあれば、マンションのように住まいとして貸し出している物件もあります。マンションの中で、ちょっとした看板を掲げて店舗を開いているところを見かけたことがある方も多いのではないでしょうか。

賃貸物件のうち「事業用」の物件については、その賃貸料に消費税が課税されます。したがって、オーナーには、消費税を納税する義務が生じることになるのです。この点を考慮せずに賃料を決めてしまうと、税額分が持ち出しになってしまうこともあるわけです。

課税されるのは事務所などの建物だけではなく、土地も課税対象です。物件の賃料を土地と建物でそれぞれ分けているケースであっても、その総額に消費税がかかることになります。

また、事業用物件の賃貸借契約の締結や更新に際しては、保証金や権利金、敷金や更新料といった費用が発生します。こうした費用についても、借りた方へ返還しない費用については課税対象となります。

事業用かどうかは契約上の定めによる

ここで「事業用」として扱われる物件の条件は、その賃貸借契約書において「事業用」と定められていることです。実際の利用実態ではなく、あくまで契約上の定めによるという点に注意が必要です。

物件を借りた方が明らかに店舗として利用しているように見受けられても、「居住用」として契約された物件であれば、原則としては契約変更をしない限りは賃料に税を課すことはできません。

とはいえ、トラブルのもとになりますので、事業用として使うのであれば、基本的には貸し主と借り主が事前に相談したうえで契約変更を行うのが安心でしょう。居住用から事業用に用途変更した場合は、変更した後から課税対象として扱われることになります。

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居住用の賃貸は非課税

他方、賃貸借契約において「居住用」と定められた物件については、賃料に消費税はかかりません。マンションやアパートなどの集合住宅で、家賃以外に発生する管理費や共益費などの費用は、「居住者がその住宅を共同で利用するためのものである」と認められるものについては非課税です。

そのほか、部屋の家賃とは別に駐車場の賃料が発生する場合には、基本的に消費税がかかるとされています。しかし、その駐車場が物件に付属しているものなのかどうかといった実態によって課税されるかどうかの扱いが異なる可能性があるため、最終的には個々のケースによるといえます。

なお、企業など法人が社宅として物件を借り上げるケースでは、賃貸借契約の段階で社宅として利用することが明確である場合は、オーナーと企業の間に発生する賃料の支払いについても、企業と従業員の間で発生する賃料の徴収についても、非課税とされています。

また、まかない付きの下宿といったケースでは、原則として部屋の賃料は非課税ですが、まかないにかかる部分の費用には消費税がかかります。契約の上で部屋の賃料とまかないの費用が明確に分けられていない場合は、合理的な方法で区分するものとされています。

事業用と居住用を兼用する場合の課税の取り扱い

では、店舗の2階に人が住んでいるといったように、事業用と居住用を兼ねる物件においてはどうなるのでしょうか。これは、居住用途部分は非課税ですが、事業用途部分は課税されることになります。

この場合も、あらかじめ契約の段階で「店舗事業等併用住宅」などと定めておく必要があり、店舗など事業用途で利用している部分と、住宅部分など居住用途で利用している部分とを、面積比での按分や近隣の賃料相場などの合理的な基準に基いて分けて計算します。

同じように1つの物件で事業等と居住用を兼ねる物件であっても、フリーランスや個人事業主などのように、「居住用」として契約した物件において一定の時間を仕事の場として使っているようなケースでは、その物件は「居住用」として扱われ、家賃は非課税です。

ただし、その物件はあくまで「居住用」であるため、生活の本拠として利用していることが前提で、事業用途も他の住人の生活の本拠であることを妨げない程度でなければなりません。

おわりに

同じようなビル、同じような集合住宅の物件であっても、その物件が事業用なのか居住用なのか、あるいは兼用なのかといった定めによって、課税されるかどうかの取り扱いは異なってきます。

これからオーナーになる方、すでにオーナーとなっておられる方も、そうしたことを考慮して、必要に応じて賃貸借契約書を確認してみてはいかがでしょうか。