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2017-03-03

優良な収益物件を選ぶために抑えておくべき4つのポイント

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不動産投資で収益をあげる方法はいくつかあり、その中でも初心者が挑戦しやすいのは収益物件によるものです。収益物件とは自分以外の入居者がいるアパートやマンションのことで、その入居者から毎月家賃収入を得られる物件を指します。

不動産投資の華ともいえる不動産売買は専門知識、経験、高度なテクニックが必要となり、初めて投資にチャレンジする人にはややハードルが高すぎるでしょう。そのため、まずは収益物件による安定収入を目指すのがオススメです。

優良な収益物件を選ぶにはいくつかのポイントがあります。これから不動産投資にチャレンジしようとしている人はぜひ以下の内容を参考にしてください。

収益物件の種類

収益物件となりうる物件はおおまかに3種類に分けられます。それぞれ住居系、オフィス系、テナント系です。

住居系

住居系はアパートやマンションなど集合住宅がメインで、入居者からの家賃収入が収益のメインになります。

人気のある物件を探すには特に家賃、立地に注目することが重要で、近くに駅やスーパーがあれば高収益を狙える物件であると考えてよいでしょう。

オフィス系

企業や自営業の人向けに、仕事用のオフィスとして部屋や物件を貸し出すタイプです。

交通の利便性が最重要で、駅からの距離はもちろん、車でのアクセスの良さにも注目するとよいでしょう。

テナント系

テナント系はコンビニや倉庫として物件を貸し出すタイプです。

入るテナントの種類、ニーズによって物件に求められる要素は異なります。人通りの多いところ、例えば大きな道路の近くの物件であれば、コンビニなどからの需要が大きいでしょう。

優良な収益物件を選ぶポイント

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毎月安定した高収益を得るには優良な物件を選ぶことがとても大切です。優良物件を選ぶためのポイントを以下で解説していきますね。

入居率の高い物件

特に住居系の物件に言えることですが、収益物件では入居者がいなければ収入は得られません。あまりに入居率が低い物件では、投資金額を回収することすら難しくなってしまうでしょう。

また、一時的に入居率が100%になっていたとしても、その状態がずっと続くかどうかはわかりません。立地や築年数などからその物件の真の価値を判断し、これからも高い入居率が維持できるかどうかを考えてみましょう。

きちんとメンテナンスされている物件

管理会社の管理が甘く、十分なメンテナンスがされていない物件では、余計なメンテナンス費用がかかってしまうことがあります。下見に行った際に、物件の外観、内装、設備はきちんと管理されているかチェックしておきましょう。

また、テナント系では物件の消耗が激しく、修繕費用が思っていた以上に高くつくこともあります。提示される利回りはこれらの費用を含んでいない場合が多いので、必ず修繕費、維持費などを念頭において物件選びをしましょう。

設備が整っている物件

外装、内装がどれだけ整っていても、設備が貧弱であればその物件の価値は大きく下がります。全てが最新のものである必要はありませんが、最低限、利用していくうえで不便に感じないレベルのものは揃えておきましょう。

また、貸し出し相手のニーズに応えられるような設備があればよりグッドです。

利回りが高い物件

どれだけ人気のある物件だったとしても、利回りが低すぎればまともな収入にはなりえません。利回りの目安は地域によって大きく変わりますが、東京都心であれば住居系で5%以上が一つの目安になります。オフィス系やテナント系であればもう少し高めの利回りを期待してもよいでしょう。

ただ、家賃やテナント料は地域相場の変動の影響を大きく受けます。家賃が下がれば利回りも一緒に下がってしまうことがほとんどなので、これから長期間に渡って相場が大きく変わらないようなエリアで物件を探すのがオススメです。

将来的なエリア開発で、物件周辺の地価が大きく上がるような場所で優良物件を見つけられれば理想的ですね。

おわりに

不動産投資を成功させるカギは、いかにして優良な物件を見つけるかです。やはり優良物件は人気が高く、すぐに買い手がついてしまいますが、じっくり探せば思わぬ掘り出し物が見つかることはままあります。

丁寧にサポートしてくれる不動産業者と協力して、素晴らしい物件を見つけられるように頑張りましょう。