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2017-03-30

入居率に影響する!居住用マンションに投資するなら設置を検討したい設備

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入居者にとって、マンションの立地や間取りはとても重要な要素ですが、そのほかの設備にも意外とこだわりがあるもの。

ツボをおさえた設備投資を行えば、入居を検討する方に対して魅力をぐっと増すことができるのです。

居住用マンションの設備は入居率に影響する

入居する方が住まいを探すとき、まず気にするのはエリアや最寄り駅からの距離、間取りといった要素であることが多いものです。とはいえ、立地や間取りが希望にかなうからといって、「風呂なし」でもいいかといえばそういうわけではありません。

不動産投資をするオーナーの方も、自分自身が住む物件を探すときのことを考えてみてください。「風呂は大きいほうがいい」「温水洗浄便座は必須」「エアコンはないと困る」といったように、設備についてもさまざまな希望があるのではないでしょうか。

特に、周辺に多くの賃貸物件があるようなエリアでは、同じような間取りの物件も少なくありません。そうした競合のなかから自分の物件を選んでもらうためには、設備の充実は大きな差異化要因になります。

オーナーにとっては設備への投資は負担ですし、あれもこれもとすべての設備を充実させることはできませんが、ニーズをおさえた設備を揃えることは重要な武器になるのです。

居住用マンションに設置を検討したい設備

どのような設備を優先すべきかは個々の物件のケースにより異なりますが、基本的な考え方としては「設置必須だがまだ備えていないもの」「多くの方が必要だと感じるもの」「その物件のターゲットとなる層が好むもの」を優先して検討するといいでしょう。

まずは、設置必須なものが最優先で、入居者が必須と考える設備が備わっていない物件はマイナス評価になってしまいます。最近必須と考えられることの多い設備としては、バス・トイレ別、エアコン、独立洗面台、インターネット環境(光回線などを使用できること)などがあります。

かつてはバス・トイレ・洗面が1室の中にあるユニットバスの物件も少なくありませんでしたが、近年ではバス・トイレ別を求める人が非常に多くなっています。エアコンも最低1基は備えておく必要があります。

昨今ではインターネット環境は不可欠ですから光回線の利用が容易であることが求められますが、スマートフォンやモバイルWi-Fiの普及で今後はまた傾向が変わるのかもしれません。

次に検討すべきは、多くの方が必要だと感じるものです。たとえば温水洗浄便座、モニター付きインターホン、調理器具などがあります。

防犯やセールスなどへの対策の観点からモニター付きインターホンの必要性は増していますし、ピッキングに強いとされるディンプルキーも当てはまるでしょう。調理器具にはガスコンロとIH調理器という選択肢がありますが、どちらが好まれるかは分かれるところです。

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ターゲットを決めてから必要な設備投資をしよう

そして、その物件のターゲットとなる層が好むものもとても重要なポイントです。

物件の立地や間取りによってどのような層が借りてくれる物件かというターゲットの設定が異なり、そのターゲットによって魅力と感じる設備は異なります。ターゲット層に特に必要でない設備をいくら整えても、必要とされなければ価値とはなりません。

たとえば、女性が主なターゲットであれば、収納の広さやセキュリティ機能は力強い味方となるでしょう。オートロックのエントランスや防犯カメラの設置、室内にウォークインクローゼットの設置といったことが選択肢として挙がります。

1人暮らし世帯をターゲットとする物件であれば、共用部に宅配ボックスが備わっているのはありがたいもの。お子さんのいる家庭では、浴室暖房乾燥機があるとたくさんの洗濯物に対応しやすく便利です。

そのためには、物件のターゲットを考えること。ターゲットを絞り込みすぎると入居者になり得る方の可能性を減らしてしまう懸念もありますが、「1人暮らしの方か家族の方か」といったような大枠の傾向だけでも投資すべき設備には違いが出てきます。

おわりに

必要とされない設備をいくら備えても、物件の魅力とはならず、投資負担だけが増えてしまいます。設備投資の目的は、空き室リスクを減らしたり、家賃の設定を上げることにあります。費用対効果を考えて優先順位を判断し、実行していく必要があります。

一旦購入した物件の立地や間取りは簡単には変えることはできませんが、設備の投資は後からでも対応でき、早く効果を出すことも期待できます。ツボをおさえた設備投資で物件の魅力と利益を最大化しましょう。