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2017-05-17

空室率にも影響する!?安心して任せられる不動産管理会社の選び方

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中古マンションや賃貸アパートを購入するなら、同時に管理会社も選ばなければいけません。専門的な知識がないオーナーが一人で物件を管理するのは大変ですし、業務の量を考えても現実的ではないためです。

ただ、管理会社ならどこでもいいというわけではありません。管理が雑で甘い会社を選んでしまうと、家賃収入にも大きな影響が出る可能性があります。

安心して任せられる管理会社を選ぶには、どんなポイントに注目すればよいのか見ていきましょう。

任せる不動産管理会社によって空室率が左右されることも

管理会社の業務には集客作業も含まれることが一般的です。充実した集客業務を行えば、それだけ入居者が集まる可能性が高くなり、結果空室率は低くなるでしょう。

しかし、管理会社に適切な集客ノウハウがないと、空室率が高くなってしまい、家賃収入は低下してしまいます。

他にも、物件の外装、内装の管理、クレーム対応など、入居者の満足に直結する要素はたくさんあります。これらをうまく管理する能力がない会社に委託してしまうと、住人がすぐ退去してしまい、空室リスクが上昇してしまうでしょう。

たかが管理会社と侮ることなかれ、物件選びの次に重要と言っても過言ではないくらい、管理会社が家賃収入に与える影響は大きいのです。

不動産管理会社の選び方

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より良い管理会社を見つけるには具体的に何に注目すればいいのか、以下で解説していきますね。

入居審査の基準が適切であるか

審査内容はとても大切です。基準が甘ければ、不良入居者が多くなってしまい、他の入居者にも悪影響を与えてしまいます。他にも、クレームが大家にまで飛び火したり、退去時の修繕費が高額になってしまったりするリスクもあるでしょう。

年収、職業、家族構成、ペットの有無などは、最低限、審査内容に含まれるべき内容です。加えて、オーナー自身が最終面接をする形であればよりベストですね。

オーナー業務の手間は増えますが、入居者の質は一段上がるはずです。

平均空室期間が短いか

管理会社は管理している物件の平均空室期間を公開しています。空室期間が長くなるほど家賃収入は減ってしまうので、これも必須チェック項目だと言えるでしょう。

当然、空室期間が短いほど優秀な管理会社だと考えられるのですが、会社によっては期間の計算方法が他と異なっていることもあるので注意しましょう。

目安として、都内で平均90%以上の入居率を維持しているなら、まずまず優秀であるといえます。

家賃滞納、クレーム処理などのトラブル解決力があるか

家賃滞納は意外と起こるものです。1ヵ月分なら振込忘れの可能性も考えられますが、2ヵ月以上続くなら故意だと判断できるでしょう。

その際に、管理会社がうまく対応できるかも確認しておきたいところです。ホームページで公開している会社もあれば、そうでない会社もあるので、直接担当者に聞くのが確実ですね。

月末時点で2ヵ月以上滞納している入居者は、全国平均で1,5%程度だといわれているので、この数字を参考にして、滞納率が高いか低いかを判断しましょう。

クレーム対応も問題なく行っているか確認しておきたいところです。具体的には、問い合わせ専用の窓口を開設しているか、管理人員は適切な人数、配役であるかをチェックしましょう。

受託物件の管理状況を確認する

優良な管理会社かどうか判断する一番手っ取り早い方法は、その会社が管理している物件を見に行くことです。

外装や内装の管理はしっかり行われているか、どんな入居者がいるのか、入居率はどのくらいかなどを実際に見てみることで、その管理会社の良し悪しをすぐに判断できるでしょう。

収益を高めるには管理会社の見極めが必要

管理会社の良し悪しは家賃収入に直結します。入居者を満足させるような管理ができていないと、確実に空室率は上昇してしまうためです。契約書には都合のいいことしか書かれていません。ですから、それを鵜呑みにして契約するのは考えものです。

わからないことや気になることがあれば積極的に質問し、情報を集めましょう。不動産に関する専門的な知識がないと理解できない内容も多くあるので、まあいいか、で済ませないことが大切ですよ。

おわりに

不動産選びに全エネルギーを使ってしまう人が多いですが、管理会社選びもそれに負けず劣らず重要なことです。

せっかくいい物件を購入したのに、管理が雑で入居者が集まらなければ意味がありません。条件がよく、納得できる管理会社を選ぶようにしてくださいね。