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2017-07-03

マンションを売却するなら想定しておくべき4つの税金

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マンションは購入時に税金が発生しますが、売却時にもかかる可能性があります。とくに、購入時よりも高額な価格で売却できた場合、税額もそれ相応になってくるので注意が必要です。

売却手続きを始める前に、どんな税金がどれくらいかかるのかをシミュレーションしておきましょう。今回は、マンション売却時に発生しうる税金について解説していきます。

不動産を売却したときの税金を想定しておこう

どうしてあらかじめ想定しておく必要があるかというと、税金の徴収は売却から遅れて行われるからです。思ったより高額で売れて、その売却益を全部使ってしまった場合、いざ請求されたときに支払えないなんてことになるかもしれません。

また、納めるべき税金を納め忘れてしまった場合、数年後に本来の税額よりもずっと高い金額を追加徴収される可能性もあります。悪質だと判断されると、脱税扱いにされてしまうこともあるので、税金の計算はしっかり行っておきましょう。

印紙税

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印紙税は、経済的取引に関連して作成される文書に発生する税金です。マンションの売買によってある程度のお金が移動しますから、それに関する書類には印紙税が発生するのですね。

税額は物件の売却価格によって大きく左右されます。たとえば、500万円から1000万円までの取引なら印紙税は1万円ですが、1000万円から5000万円の取引では倍の2万円です。

ただ、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成された不動産売買に関する契約書の場合は、軽減措置が適用され、本来の税額の半額になることを知っておきましょう。

抵当権抹消登記の免許税

マンションを購入する際、住宅ローンやそれに類する融資を受けていた場合、物件には抵当権が設定されています。

抵当権が存在する物件を第三者に引き渡す場合、抵当権を抹消しなければなりません。この手続きにかかる税金が「抵当権抹消登記の免許税」です。

税額は所有している建物一つにつき1,000円、その建物が立地している敷地一つにつき1,000円となります。

譲渡所得税

譲渡所得税は主に売却益にかかってくる税金です。

マンションの購入時より高い金額で売却できた場合、この税金が発生する可能性があります。逆にいえば、購入価格のほうが高かった場合、この税金はかからないということに他なりません。

譲渡所得税の計算方法は少しややこしいのですが、後で指摘されないようしっかり把握しておきましょう。具体的な計算方法は以下です。

売却費用ー(購入金額+購入時にかかった税金や費用など)

条件によってはさらに特別控除が適用され、最終的な税額が算出されます。また、物件を所有していた期間によっては軽減措置も適用され、5年間以上所有していれば税額はほぼ半分です。

ちなみに、自宅として利用していた物件を売却する際には3,000万円の控除が適用されるので、この税金はかからないと考えておいてよいでしょう。

消費税

ものを買う際に支払う消費税、実はマンション売却時にかかってくる可能性もあるのです。自宅で利用していたマンションを売却する場合はかからないのですが、投資目的で購入したマンションで、かつ建物部分の売却価格が1,000万円を超えた場合に消費税を納めなければなりません。

計算が非常にややこしいので、不安な場合は税理士に依頼しましょう。依頼費用はかかりますが、あとで税金を追加徴収されるよりははるかにましです。

わからないことは税理士に相談しよう

先述したように、税金の計算においてわからないことがあったら税理士に相談しましょう。彼らは税金に関するプロですから、ややこしい税金の計算方法を全てお願いすることもできます。

確定申告の時期は税理士さんも忙しくなるので、時間の余裕を持って相談をしたほうが確実です。

おわりに

税金の計算と聞いただけで「うっ」となりますが、税金を納めるのは国民の義務ですから、しっかり計算して正しい金額を納めましょう。マンションの売却益は高額になることも多いですから、税金をごまかすと税務署に目をつけられてしまうかもしれません。

わからない点があれば税理士に相談しつつ、手続きを進めていってくださいね。