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2017-07-03

マンションと戸建てはどちらが資産価値が高い?それぞれの特徴を比較

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マンションと戸建てのどちらがいいか――この悩みは、自分や家族の住居としても、投資物件を選ぶときにもよく起こります。

賃貸物件として最大限の家賃収入を生み出し、将来的に売却するときもなるべく価格が下がらないような資産価値の高い物件を選ぶという観点で、マンションと戸建てを比較してみましょう。

資産価値とは

ここで改めて「資産価値」について確認しておきましょう。資産価値とは、賃貸に出したときに得ることができる家賃収入を示す「収益価値」と、売却時につけて買い手を見つけられる価格を示す「売却価値」から構成されます。

たとえば、買うときは手頃な値段で購入することができ、賃貸経営をすれば入居者の人気が高く、家賃を多少高めに設定できたり、空き室の状態がほとんど発生せず安定して家賃収入を生み出し続け、売りに出せば短期間で、しかも購入時の価格とあまり変わらない金額で売却できる――こんな物件があれば理想的です。

反対に、購入時は高額だったにもかかわらず賃貸に出しても入居者がなかなか決まらず、売却時には相当値下がりしてしまったといったことがあれば、その不動産は利益を生むどころかローンの返済だけを残すことにもなりかねません。不動産を購入する際、この資産価値が高い物件かどうかは非常に重要なポイントなのです。

ここからは、マンションと戸建てのそれぞれの資産価値と、そこからくるメリットとデメリットを考えてみましょう。

マンションの資産価値の特徴(メリット・デメリット)

マンションのメリットは、賃貸に出しやすいことです。

戸建てに比べて駅近などの立地条件を選びやすく、利便性の高さが“売り”になるマンションは、戸建てよりも多くの人がターゲットになりやすいため、収益価値を高くもっているといえます。戸建てに比べて購入金額を安くおさえやすいというのも、資産価値を生み出すうえで大きいポイントです。

マンションの利便性の高さは、売却を考えるうえでも非常に重要でしょう。駅から近い物件、都心へのアクセスが便利な物件、マンションの管理がきちんと施された物件などは、賃貸だけでなく売却時にも人気が集まりやすく、その分、価格の下落を押しとどめる効果につながります。

他方、築年数が経過するなどして老朽化が進んだ物件は、売却が難しくなります。戸建てであれば建て替えという選択肢を考えることができますが、マンションであれば建て替えは困難で、仕様上可能な範囲で内装のリフォームやリノベーションを施すのが精一杯。

そういう状態では、高い金額で買い手を見つけるのは難しいのが実状です。

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戸建て住宅の資産価値の特徴(メリット・デメリット)

土地も建物も所有する戸建てのメリットは、前述のとおり建て替えしやすいことです。建物が老朽化しても建て替えという選択肢を考えられるならば、賃貸にしても売却にしても資産価値を保つ選択肢が生まれやすくなります。

同様に、リフォームという選択肢も考えやすく、その点も魅力として訴求しやすいでしょう。加えて、戸建ての場合は、建物の資産価値が経年で減っていっても土地の価格があるため、一定の売却価値を得やすいと考えられます。

ただし、土地の価格があるということは、一方で、買い手からみれば「高い物件」としてみられるということです。最終的に買い手がつくとしても、それまでにはある程度時間がかかる可能性があります。

また、賃貸経営という観点でも、戸建ては貸しにくいというのが一般的な評価です。土地と建物が一緒になっている戸建ては購入価格も比較的高額になりやすく、一定の広さもあります。

そのため、家賃も高めになりがちなのです。また、家を建てる面積を確保するために駅から少し離れたところに位置する物件も多く、マンションの利便性にはかなわないことも多いもの。そうした事情から、貸しにくい物件と判断されるのです。

おわりに

最終的に、マンションと戸建てのどちらを購入するかは資産価値だけで決めるものではありませんが、重要な指標として必ず検討しておくべきでしょう。資産価値は、需要と供給によって決まります。

収益価値と売却価値を考えるには、市場に出ている賃貸物件の家賃や売却物件の価格を参考にしてみましょう。インターネットの不動産サイトなどで、同じような立地条件・築年数・面積・間取りをもつ物件を比較してみると、資産価値をある程度試算することが可能になります。