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2017-07-03

どれを選ぶかで管理費が変わる!マンションの管理形態と管理方式

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「マンションを購入するなら『管理』を見て選ぶべき」――こうした言葉をご存じでしょうか。

マンションの管理は不可欠なものですが、その管理をどうしていくかによって管理費も住み心地も変わってくるのです。

管理費とは?

普段何げなく目にしている「管理費」が何に使われているのか、実はよく理解していないということも多いもの。マンションの管理費は、文字どおりマンションを管理するために使われるお金を指します。そして、マンションの管理を具体的に見ていくと、マンションを安全・快適に維持管理するためのさまざまな仕事があることがわかるでしょう。

たとえば、マンションのエントランスやエレベーター、ゴミ捨て場などの共用部がいつも清潔に保たれ、電球が切れてもすぐに変えられているのは、管理が適正に行われているからです。

そうした仕事にかかるお金が管理費で賄われており、共用部の火災保険や保守点検などの費用や電気代、セキュリティシステムの警備料なども、この管理費から出ています。

マンション投資を考えるのであれば、管理費の多い少ないももちろん考慮する必要がありますが、どのような管理が行われているか、マンションの環境が快適に保たれているか、といったことも把握しておく必要があるでしょう。

マンションの管理形態

マンションの管理を誰がどのように担当しているかを示すのが、管理形態です。マンションには、所有者によって組織された「管理組合」があり、この管理組合が管理の主体となっています。

しかし、その実務には専門的な知識や時間が必要であり、自分たちで対応しきれないということがままあることです。そうした状況を受け、管理形態にはいくつかの選択肢があります。

全面委託

「全部委託」ともいいます。清掃から修繕、設備交換など、管理に関する業務をすべて、外部の管理会社に委託するという形態です。管理会社は管理のプロですので安心して任せることができ、管理組合の負担も減らすことができます。

その分、委託費用が高くなることになり、その分コストがふくらむというわけです。

部分委託

「一部委託」ともいいます。管理に関する業務をすべて管理会社に委託するのではなく一部を委託し、それ以外の業務をほかの事業者に個別に依頼するなどして対応する形態です。

管理会社に一括で任せるのに比べて委託費用を抑えることができるというメリットがありますが、委託先が分散するため、管理組合が監督・調整する必要が生じます。

自主管理

管理に関する業務をどこにも委託せず、管理組合ですべてまかなう形態です。管理組合で管理するということは、すなわちオーナー・住民が管理業務を担当するということになります。

委託費用はなくなりますが、オーナー・住民には専門知識や対応の時間という新たな“拠出”が生まれることに他なりません。また、すべて自分たちでといっても、専門的な設備の保守点検は別途発生します。

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マンションの管理方式

マンションの管理には、もう1つ「管理方式」というものがあります。これは、管理員がどのように勤務しているかを示すもので、中古マンションの不動産広告において必要事項とされているものです。

常駐管理

管理員が住み込みでマンションを管理する方式です。大規模なマンションの場合、日中は管理員が常駐し、夜間は警備員が代わって対応するというかたちで24時間体制を敷いているケースもあります。

24時間いずれかのかたちで管理員がいるという安心感があり、休日や夜間の緊急時対応が可能になることも。

通勤管理

「日勤管理」ともいいます。管理員がマンションに通勤して対応する方式です。

管理員が対応する時間帯は、「週何回」「1日何時間」といったかたちで決められることが多いとされています。対応の時間が限られ、休日や夜間の緊急時対応は期待できませんが、その分費用を抑えることができるでしょう。

巡回管理

1人の管理員が複数のマンションを担当し、そのマンションを定期的に巡回して管理するという方式です。管理員が駐在する時間はより少なくなるため、対応可能な業務も限られることになります。

機械管理

警備会社に委託し、オンラインでセキュリティシステムを構築している方式です。管理員の不在時間が多くなる方式をカバーするようなかたちで対応していることが多くあります。

おわりに

マンションを購入するにあたって、管理費の存在はあまり喜ばれるものではありません。しかし、管理費を求められるだけの管理体制がとらえているという見方をすることもできるのです。

マンションの管理品質は、投資の成否にも影響します。物件の立地やスペックなどと比べて、マンションの管理状態というのは見落とされがちなところでもあります。こうしたところにも目を配って、購入するに値する物件かどうか、きちんと判断できるようにしましょう。