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2017-03-30

不動産投資をする前に計算しておこう!マンション運用にかかるコストまとめ

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不動産投資といえば気になるのが物件の購入価格ですが、実際にマンション経営を始めてみるとさまざまなコストが発生するものです。

意外と見落としがちな、マンション運用にかかるコストをおさらいしておきましょう。

不動産投資をする前に運用コストは算出すべき

不動産投資の目的の多くは安定的な収益を生むことで、その利回りはできるだけ高くしたいものです。しかし、マンションの運用にかかるコストを見誤ると、最終的に残る利益の額も「思っていたより少ない……」ということになりかねません。

そもそも不動産というものは、もっているだけでコストがかかります。その不動産によって収入を得ているかどうか、実際に使っているかどうかといったことに関係なく、お金が出ていってしまうものなのです。

さらに、賃貸マンションとして入居者に選んでもらい、空室の状態を極力生まないようにするためにかかるコストもあります。そうしたコストの1つ1つが利益を削っていくわけです。

利益の額が想定と違えば、自分自身の生活や借り入れ金の返済にも影響してしまいます。そうならないよう、不動産投資を始める前には必ず「その物件の運用にかかるコスト」をきちんと計算しておきましょう。

マンション運用にかかるコスト

固定資産税

不動産投資においてまず考えておかねばならないのが税負担です。その筆頭が「固定資産税」でしょう。

これは毎年発生するもので、金額は「固定資産税評価額(課税標準)×1.4%」です。

都市計画税

都市計画で定められた市街化区域の土地や住宅に課税されるものです。「固定資産税評価額(課税標準)×0.3%」を毎年支払うことになります。

固定資産税・都市計画税の税率は、不動産がある自治体によって異なる場合があります。

管理費

建物を維持・管理するために必要な費用です。

たとえば、エントランスやごみ置き場といった共用部分の清掃や、防犯設備やエレベーターの保守点検など、非常に多くのタスクがあり、それらすべてに多少なりとも費用が発生することになります。

管理業務を管理会社に委託する場合には委託料、場合によっては加入する保険料なども発生します。

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共用部分の光熱費

マンションの共用部分の照明にかかる電気代や洗い場の水道費などもばかにできません。エレベーターがあるマンションであればその電気代も必要です。

修繕・リフォーム費用

マンションは定期的な点検・メンテナンス、5年10年単位では大規模な修繕が必要になることもあります。そうした修繕に備えて費用の積み立てをしておくことになるでしょう。

また、入居者が退去した後は、次の入居者のために修繕やリフォームが必要になります。

入居者に関する費用

大きいのは入居者の募集費用で、入居者募集の広告掲載費や、契約時に不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。

入居者が決まってからも、賃料の集金や滞納が出てしまった場合の督促、退去時の手続きなど、することはたくさんあります。

借り入れ金の金利

これも長期間にわたって負担が大きいものです。もちろん元本の返済も考えなければなりません。

減価償却費

建物や設備といったものは年を経るにつれて劣化し、その価値が減少することになります。そうした「償却資産」は、税務上は費用として処理されることになるのです。

土地のように、経年で価値が減らないものは対象外です。

利益が生まれる不動産投資をしよう

ここまでに述べたようなもろもろの必要経費を、家賃収入から差し引いた額が「不動産所得」ですが、この所得には所得税がかかります。この所得税を払ったあとの金額が、最終的に利益として手元に入ることになるわけです。

こうしたコストをきちんと考えることなく、なんとなく物件を選んだり不動産投資を始めてしまっては、実質的な利回りがごくわずかになってしまうこともあるのです。

税金や減価償却費といったコストは、投資の具体的な方法や物件によって異なってきますし、もちろん物件によって空き室リスクも異なります。つまり、投資を始める最初の段階からコストを考えた検討が必要ということです。

また、運用開始後の管理コストも重要です。管理をおろそかにすれば建物をいい状態に保つことができず空き室リスクを増やしてしまうことになりますが、管理コストをかけすぎては利益を削ることになります。そのバランスの見極めが肝心です。

おわりに

投資によって利益を生むためには、「なんとなく」なマンション運用ではなく、さまざまなコストを精査して利回りを計算していく必要があります。

それを成功へ導くためのポイントは、投資検討の段階から始まっているのです。