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2017-05-17

区域内外で大きな差が生まれる?「立地適正化計画」がもたらす不動産投資への影響

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これから不動産を購入しようと検討している人には、ぜひ知っておいてもらいたい方針、計画があります。それは立地適正化計画制度です。

この言葉は漢字がずらっと並んでいて、なんだか難しく感じてしまいますね。もう少しイメージしやすい単語に直すと「コンパクトシティ」という言い方が近いでしょうか。

立地適正化計画制度は、数年後、数十年後の不動産価値に大きく影響を与えうるものとして強く注目されています。どんな影響があるのか、そもそも立地適正化計画制度とはなんなのかについて、詳しく解説していきますね。

立地適正化計画制度とは

現在の日本は少子化が進み、これから人口がますます減少傾向になっていくとされています。

人口が減るということは、土地あたりの人口密度が低下するということです。とくに地方では人がさらにまばらになり、財政を維持するのがより困難になるでしょう。

さらに、人口の高齢化によって福祉施設の重要性はますます大きくなっていくと予想されます。

ただ、だからといって全国に施設を乱立するのはコストパフォーマンスが悪いですね。上述したように地方や小都市では人が減っていくのですから、施設の利用者も当然減ってしまうでしょう。

都市に人を密集させることが目的

そこで、人口をあるエリアに集め、その周辺にまとめて必要な施設を建ててしまおうという計画が進んでいます。これなら、最小限の施設数で多くの人口をまかなえますし、経済的で無駄がありません。まさにコンパクトシティといえるでしょう。

現在の計画では、人が住むエリアを「居住誘導区域」と呼び、生活サービスを集中させるエリアを「都市機能誘導区域」と呼んでいます。

そして、この動きを進める運動を立地適正化計画制度と呼ぶのです。実際にこの計画を実行している自治体はまだまだ多くありませんが、国土交通省が推進している国策ということもあり、これからどんどん広まっていくでしょう。

考えられる不動産投資への影響

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人を密集させるということは、逆に言えば人がいなくなるエリアが出てくることを意味します。ですから、このエリアの不動産の価値は暴落することが予想されます。

さらに売却しようにも買い手が見つからず、ただのお荷物物件になってしまう可能性が危惧されますね。

反対に、将来的に人が集まると考えられるエリアで不動産を購入すれば、後々大きな見返りが期待できるでしょう。現在でも、駅チカや都市中心部の不動産は大きな価値を持っていますが、その傾向はこれからさらに強くなっていくと考えられています。

「郊外」ではなく、都市そのものに価値が集中するイメージですね。

先述した、「居住誘導区域」、「都市機能誘導区域」内の物件が大きな価値を持つようになり、それ以外のエリアの不動産はどんどん価値が失われていくであろうと推測されています。

将来を見据えた投資を

立地適正化計画制度を取り入れている自治体はまだ多くないので、どんなものか実感がありませんし、それを不動産投資の判断基準に組み入れることは難しいでしょう。

しかし、何も考えずに物件を購入してしまうと、数十年後にその物件が無価値になり、大損してしまう可能性も否定できません。

大阪府の箕面市や高槻市が、立地適正化計画制度を運用しようと検討しているので、どのような計画なのか具体的に確認したい場合は、これらの自治体のホームページを参照するとよいでしょう。

おわりに

立地適正化計画制度によって、不動産の土地に大きな格差が生まれるだろうと予想されています。直球な表現をすると、勝ち組と負け組の差がさらに広がるということです。

現時点ではそこまで大きな影響はないでしょうが、長期的な目線で見た場合、とても大きな要素となってくるかもしれません。とくに、不動産を資産として保有しようと考えている人は、この計画を踏まえたうえで投資物件を決定する必要があるといえるでしょう。

ただ、この計画はまだ始まったばかりであり、この計画が本格的に全国に広まっていくかどうかは、これからの実績に影響されるはずです。いずれにしても、長期的に見て何が起こるかを予想して、現実的な投資を行っていきたいですね。