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2017-03-03

投資する前に要確認!空室率が高い賃貸物件に共通する5つの原因

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近年、不動産投資のニーズは高まり続けており、相続税対策や老後の蓄えのために初めて投資にチャレンジする人も増えています。確かに、不動産投資は見返りも大きく、そこまで手間もかからず管理が可能なため、人気があるのもうなずけます。

しかし、やみくもに投資物件を決めてしまうのは失敗のもとです。投資先を決めるためには利回り、ローン、自己資金の準備など、入念に調査しなければならないことがたくさんあります。

今回はその中でも、月々の収益に直結する空室率の問題について解説していきます。また、どのような物件の空室率は高く、または少ないのか、その違いもご紹介しますので、興味をお持ちの方はぜひご覧ください。

空室率とは

空室率は物件全体の部屋数に対する入居者が決まっていない部屋の割合です。たとえば、全10室ある物件で、2室の空き部屋がある場合、空室率は20%となりますね。

不動産投資の収益のメインは入居者からの家賃収入ですから、空室率の高さはとても重要な判断指標になります。つまり、投資を成功させるためには空室率がより低い物件を選ぶことが重要です。

空室率が高い賃貸物件の原因5つ

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空室率が高くなる物件にはある特徴があります。もちろん全てがあてはまるわけではありませんが、以下の項目に多くあてはまる物件は危険であると考えてよいでしょう。

地域のニーズに合っていない

空室率が高くなるのはその物件に需要がないからです。例えば、多くのファミリー層が住んでいる団地周辺に、ポツンとひとり暮らし向けのワンルームマンションがあったらどうでしょうか?

おそらくここに住みたいと考えるひとり暮らしの人は少ないはずです。ファミリー向けに発展したエリアでは、ファミリー層にウケがいいように地域開発されていることが多いので、賃貸住宅の需要はファミリー向け住宅のほうが圧倒的に高くなります。

このように、地域のニーズに合っていない賃貸物件は空室率が高くなる傾向にあるので、物件選びの際は物件周囲のエリアをよく下見しておきましょう。

相場より高いのに他の物件に勝るメリットがない

入居者が賃貸物件を決める際に、特に重視するのは家賃です。そのため、その地域の相場より高い家賃を設定している物件は敬遠されがちです。

もちろん、その家賃に納得できるようなメリットが物件にあれば問題ないのですが、ただ家賃が高いだけの物件には誰も住もうとは思わないでしょう。

近隣に競合が多い

特に、同じようなタイプの物件が集中している場合は要注意です。それらの物件と競合してしまい、入居者を奪い合う格好になってしまうためです。

競合物件が全くない、というのは難しいですが、できれば少ないほうが空室率によい影響を与えます。

設備が古い

築年数が古い物件は家賃が安くなる傾向があり、入居希望者からは手頃な物件として重宝されることも多いのですが、それでも古すぎるのはよくありません。

また、内装や外観をどれだけ整えても、実際の住みやすさが悪ければ入居者はすぐに退去してしまうでしょう。このようなことがないように、ある程度の設備が充実している物件を選びたいところですね。

管理会社の管理が行き届いていない

管理会社が雑な運営、管理している物件では建物の老朽化も進んでおり、入居者からのクレームも頻発している可能性があります。

そんな物件を選んでしまうと空室率に悪影響があるのはもちろん、クレームがこちらにも飛び火して精神的に消耗してしまうかもしれません。

信頼できる管理会社が運営していて、しっかり管理されている物件を選ぶようにしましょう。

投資する前に必ず確認しよう

物件選びをする際には、物件のデータを眺めるだけではなく、実際に物件に足を運んで下見、調査することがとても大切です。

やはり自分の目で確認しないとわからないことも多々ありますし、不動産会社の言うことを100%盲信するのは考えものです。最低限、上で挙げた項目についてはチェックしておいてくださいね。

おわりに

空室率はそのときどきによって変わります。普段はほとんど空室がないのに、リサーチしたときはたまたま空室率が高かった、なんてこともありますし、もちろんその逆もあります。

物件の価値や周辺の環境をじっくり調べて、慢性的に空室率が高くなるような要素がないかをチェックすることが大切です。