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2017-03-30

区分マンション投資は費用面にメリットがあるが空き室リスクが高い

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ワンルームや1Kの物件から始める区分マンション投資は、比較的手軽に始めることができて人気のある投資です。

しかし、空き室リスクという気になるデメリットも……。区分マンション投資のメリットとデメリットを理解しましょう。

区分マンションとは?

不動産投資を考えるにあたってどのような物件に投資するかという選択肢は、一般的に「一棟マンション・アパート」「区分マンション・アパート」「テナントビル・オフィスビル」などの3種類が存在します。

「一棟マンション・アパート」は居住用のマンションやアパートを一棟丸ごと購入・経営すること。「テナントビル・オフィスビル」は事業用のオフィスビルやテナントビルを所有して、法人や店舗に事業用物件を貸し出すことです。

そして、「区分マンション・アパート」は、居住用のマンションやアパートを部屋単位で購入して経営します。区分マンションもさまざまなタイプがありますが、なかでもワンルームや1Kといった物件は人気があります。

区分マンション投資のメリット

区分マンションの人気の理由は、少ない投資額から始めることが可能なことにあります。区分マンション投資は物件1戸単位で始められます。そのため、投資を始めるための物件購入価格を少なく抑えることができるのです。

特にワンルームや1Kマンションの場合は1戸ごとの面積も比較的コンパクトで、物件価格も比較的安価です。エリアやスペックによっては、ローンの借り入れを行わずに貯金だけで購入することも可能になります。

その分、複数のエリアに部屋を持つことも視野に入れることができ、災害リスクへの対策としても有効です。

区分所有は、購入時だけでなく売却時にも有利に働くことが期待できます。一棟マンションであれば一棟丸ごと売却することになり、買い手は簡単には見つからないでしょう。

しかし、区分マンションであれば価格も少額で、投資対象や住まいとしての需要も多くなります。そのため、流動性が高いのです。

加えて、管理の負担も抑えることができます。マンションを一棟所有するとなれば、普段の管理を管理会社に委託するにしても、定期的にメンテナンスを施すとしても、その管理・費用負担は大きなものになります。

対して、1戸単位で所有する区分マンションの場合は、そうした負担も小さくできるのです。

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区分マンション投資のデメリット

区分マンションの投資において最も気をつけるべきデメリットは、空き室リスクの大きさです。区分マンションを1戸所有し賃貸に出しているケースで、その物件が空き室になってしまった場合、収入はゼロになってしまうのです。

いわば“オールオアナッシング”の区分マンションは、空き室が出ても収入ゼロとはならない一棟マンションに比べて、その影響は大きくなります。

その収入自体も1戸であればあまり大きくないため、必要なコストを差し引いて残る利益はそれほど大きくはならないでしょう。土地の持ち分もわずかであるため、将来的な売却価格も高額は期待できず、万一災害が起こるなどして建物を失ってしまうとその資産価値は大きく崩れることになります。

また、他の部屋には他のオーナーがおり、その兼ね合いを考慮する必要があります。賃貸物件としてより魅力的なものにするために、リフォームを検討したりペットの飼育を可能にしたりといったフレキシブルな対応が必要になることもありますが、複数オーナーのいる区分マンションではさまざまな制約が生じる懸念があります。

複数のオーナーがいる点や、建っている土地も区分所有である点は、建物全体のメンテナンスなどを考える際にも影響します。意見のすり合わせに時間がかかったり、問題が発生することも。

おわりに

投資を検討する方がさまざまな情報にあたるなかでは、たとえば「区分マンションは物件のグレードが高く入居率も高い」といった評価もあるかもしれません。しかし、一棟マンションにもグレードの高い物件がありますし、区分マンションでもそれほどグレードの高くない物件もあります。グレードの良し悪しも入居率も、個々の物件の条件が大きく影響します。

そして、区分マンションへの投資についても、いいところも気になるところもあり、一概に良し悪しを判断できるものではありません。最終的にどのぐらいの収益を生むかということもそれにかかるリスクも、個々の条件によりけりなのです。

肝心なことは、「自分に適した投資スタイルはどういうものか」ということです。「どれがすぐれている」ではなく「どれが自分に合うか」を考えて選ぶといいでしょう。