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2017-03-03

一棟マンションってリスクが高いの?投資するときに押さえたい7個のポイント

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マンションを一棟買いすると相当な額を動かすことになり、リスクが高いといわれています。確実に利益を出すためには、購入前の念入りな下調べが不可欠です。

一棟マンションへ投資するときにおさえたいポイントをまとめました。

一棟マンションの魅力とは?

マンション投資を始めるときには、経営のコツをつかむためにも「まずは一室から、慣れたらだんだん部屋を増やしていく」という手法が一般的です。一方で、「購入手続の労力が省かれ、利益も大きい一棟マンションが勝ち組」という声も聞かれます。

一棟マンション投資の魅力は、建物自体を担保として融資を受けやすく、建物が老朽化した場合でも土地は変わらず自分のものであるということです。とくに高齢化社会の今、一室空いてしまえば収入がゼロになる分譲物件と違い、うまくいけば長く確実に家賃が入る一棟買いは、老後のための投資としてピッタリではないでしょうか。

また、思い切った方針転換が可能なことも、一棟マンションの魅力といえるでしょう。一棟を丸ごとペット共生型にリフォームする、原状回復義務のない契約に切り替えて自由にDIYしてもらうといった試みが可能です。投資用の一棟マンションを選ぶ際のポイントをみてみましょう。

投資するときに押さえたい7個のポイント

まずはよく知っている場所を調査

不動産についての知識があまりない人がマンション投資を始めようとしたなら、まずは自分の居住するところの相場を調べることから始めましょう。土地勘を武器に相場観を養うのです。周辺の売物件情報と家賃相場を調べ、利回りチェックをしてみましょう。

自分の居住区についての相場観がわかったら、次はもっと利便性の良い近隣のエリアや気になる街などと検索粋を広げていきます。こうすることで、さまざまなエリアの相場観を獲得できます。近くであれば気になる物件のエリアを実際に見に行くことも気軽にできるでしょう。地道ではありますが、まずは近場から価値を見る目を養うことが必要です。

大規模商業施設のオープン予定をキャッチ

一棟マンションを買うのであれば、より長く高く家賃を設定できるエリアを選びたいものです。大手不動産の商業施設部門のサイトをこまめにチェックして、大規模モールなどの新規出店情報を手に入れましょう。

今、魅力がないと思われているエリアでも、10年後には「住みたい街」となっている可能性があります。その可能性をいち早く見出すことが、資産価値を損なわない買い物のコツです。

都市部はハザードマップもチェックを

地震や津波、大雨による洪水など、近年は天災や異常気象が後を絶ちません。とくに築年数を経た中古の一棟マンションを購入する場合は、各自治体がインターネットなどで公開しているハザードマップをチェックしましょう。

危険度の高いところは、いざというときはもちろんのこと、遠くてもどこかで震災があるたび入居率に影響が出る可能性があります。

気になるエリアには必ず足をのばす

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物件の利回りに気をとられていると、足を踏み入れたこともない街のお宝物件を見つけてしまうことがあります。見つけたこと自体はラッキーですが、飛びつかず慎重に、まずは現地へ足をのばしましょう。

街の活気や人の流れなどは、ネット地図や写真からだけでは判断できません。

地方物件は「味方が増やせるか」がカギ

利回りで考えると地方のほうが魅力的と、自分は都市部に住みながら地方の物件を購入することを考えている人は多いかもしれません。そのような人はとくに現地に足を運び、管理会社とコミュニケーションをしっかりとることが、成功への地ならしとなります。

どのエリアでも管理会社はさまざまな情報をいち早くキャッチするノウハウを心得ています。耳寄りな物件情報を、どの投資家に紹介するか。できれば、まっさきに顔を思い浮かべてほしいものですね。その土地の者ではないからこそ、きちんとした信頼関係づくりを心がけましょう。

この地ならしは、実際に一棟マンションを購入した後にも効いてきます。遠方物件で居住者とのトラブルに見舞われた際、自分には素早い対応ができません。おおごとになるか、小さく収まるかは、管理会社がいち早く対応してくれるかどうかにかかっていると言っても過言ではないでしょう。

人を動かすことができるのは、信頼関係のなせる業なのです。

情報網を張り巡らせて、少しだけ待ってみる

とくに初めての投資の場合、勉強に勉強を重ね、初めて自分の理想にあう物件を見ると「ここしかない!」と惚れこんでしまいがちです。しかし、比較対象のない買い物はとても危険です。

最低でも、理想にかなった物件がもう一つ出てくるまで待ちましょう。すると互いの物件のアラがきちんと見えてきます。

保険を上手に活用してリスクを減らす工夫を

投資マンションにかける保険といえば、地震保険や火災保険を思い浮かべる人が大多数でしょう。しかし、高齢化社会の今、注目されている独居老人の死亡事故を忘れてはなりません。孤独死して数週間も放置が続けば、その損害は計り知れないものになるからです。身寄りのない人の場合は費用回収ができず、泣き寝入りする大家さんもいます。

とくに一棟買いの場合、孤独死は近隣の部屋の空き室リスクにもつながります。自殺や孤独死が発生した場合、原状回復費用やイメージダウンによる空き室に対応する保険を活用し、考えられる損害を最小限にすべく工夫しましょう。

おわりに

一棟マンションは高い買い物ですが、リスクを見極め、調査を重ね、関係者と密なコミュニケーションをとることができれば、過度に恐れることはありません。

うまくすれば一室だけを買うよりも、より長期的に確実な収入源になります。まずは土地勘のあるエリアの情報収集から始めましょう。