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2017-03-03

不動産投資初心者必見!一棟マンションに投資をするメリット・デメリット

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不動産投資を始めるとき、まずは区分マンションに投資するか、はたまた一棟マンションにするかという分かれ道があります。不動産投資初心者のために、一棟マンションに投資をするメリットとデメリットをまとめました。

一棟マンションは初心者には敷居が高い?

「区分マンションを購入するお金ですら清水の舞台から飛び込む覚悟なのに、一棟マンションなんてとんでもない」と思う人もいることでしょう。しかし、リスク分散面から考えても、初期費用の面から考えても、一棟マンションは区分マンションに勝るところがあります。

一方で一棟マンションへの投資には、なかなか気づくことのできないデメリットが潜んでいます。以下に解説していきましょう。

一棟マンションに投資をするメリット

建物が老朽化しても土地は自分のもの

一棟マンションを買うということは建物が老朽化し、取り壊したとしても土地は手元に残るということです。みんなが住みたがるような一等地であれば、資産価値はかなりのものです。

入居条件を自分で決められる

区分マンションでは、他のオーナーとの兼ね合いにより勝手な条件緩和ができません。もしもフレキシブルな対応が可能だとしても、例えばペット可物件の隣がペットを飼えない物件だった場合、不公平感が出てしまうでしょう。ペットを飼う人と動物嫌いが隣同士になれば、トラブルに発展する事もあります。

一方、一棟買いであれば入居条件は自分で決めることができます。ペット可の他に、原状回復の義務を外す、SOHO可、シェアルーム可など、集客のための創意工夫を活かせます。

リフォームが自由にできる

マンションの状況にもよりますが、一棟マンションはリフォームについて自分の裁量で決められる部分がかなり広くなります。

同じ間取りの部屋でも壁紙を変える、キッズルームの内装をポップにする、水廻りをアンティーク調にするなどの遊び心を加えることも可能です。

空き室リスクを分散できる

区分マンションであれば、退室されると次の入居者が決まるまで収入がゼロとなります。

一方、一棟買いの場合はたとえ1室が空いたとしても、その間は他の部屋から家賃が入ります。

物件を担保にして融資を受けられる

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比較的投資をしやすい区分マンションは、裏を返せば資産価値が低いということであり、銀行からの融資を受けられない可能性があります。

一棟買いの場合は、物件そのものを担保にすることが可能なので、ローンを組みやすくなります。

投資効率がいい

たとえば区分マンションの一室から投資を始め、だんだん持ち部屋を増やしていった場合、そのつど決済しなければなりません。

物件の評価や管理会社とのやりとり、リフォームについてのやり取りなどを含めると相当な労力です。一棟買いなら、1回で数十室が手に入るため、効率よく投資できます。

一棟マンションに投資をするデメリット

空き室が多くなると返済を圧迫する

一棟買いの場合、空き室が1室や2室であれば許容範囲内ですが、半数以上が空き室になる事態が続けば深刻です。

家賃収入でローンが返済できない可能性が高まります。購入にあたってはそのエリアを長期的に評価し、購入してからも満室を維持するため努力することが必要です。

流動性が低い

高い買い物のため、のちに売却したいと思っても、一棟物ではなかなか買い手がつきません。その点は区分マンションのほうが有利でしょう。

部屋ごとのリスク分散は不可能

区分マンションに投資する人のなかには、さまざまなエリアのマンション内に物件を持ち、空き室リスクを分散している人もいます。

一棟物の場合、そのエリアの家賃相場が下がり、空き室が目立つようになれば一気に家賃を下げなければなりません。このように、部屋ごとのリスク分散は不可能です。

おわりに

以上、一棟マンションに投資するときのメリットとデメリットをお伝えしました。一棟買いは大きな買い物ですが、決して初心者向きではないというわけではありません。

投資を考えるときには区分買いと一棟買い、それぞれの利点を比較検討しましょう。