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2017-06-22

購入前に要勉強! 不動産投資で失敗しないための4つのリスクヘッジ

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不動産投資をすすめる情報や成功事例は多く出回っています。しかし、成功と失敗は表裏一体でいい情報や成功の裏には、多くのリスクや数えきれないほどの失敗事例があるものです。

不動産投資で成功を収めるには、リスクを正しく理解して対策をとることが重要です。

投資が成功した場合だけでなく、失敗したときのことも考えておこう

「投資をするからには成功して多くの利益を得たい、損をしたくない」――その気持ちはとても大切です。しかし、その気持ちが強いあまりに、無意識のうちにいい情報ばかりを取り入れているということは、実は少なくありません。

必要以上に不安がっても投資が弱腰になりますが、事実として不安要素が存在するのであればそれを正しく理解する必要があるでしょう。

普段の生活で使われる「リスク」は主に「危険」を指す言葉ですが、投資における「リスク」とは「結果が不確実であること」、具体的には「リターン(収益)の変動(ブレ)」を意味します。リターンの変動の幅が小さければ「リスクが低い」、変動の幅が大きければ「リスクが高い」ということです。

リターンが上ブレすれば利益が増えてうれしいことですが、反対にリターンが下ブレすれば大きな損害につながります。大きな成功をイメージすることも大切ですが、現実的な要素で損害が出る可能性も考慮しなければなりません。

不動産投資のリスクヘッジ

今後起こる可能性のあるリスクの程度を予測して、そのリスクに備えるのが「リスクヘッジ」です。投資で成功を収めるには、このリスクヘッジを適切に行っておくことが必須条件といえます。

不動産投資において大きいリスク要因とそのリスクヘッジについて考えてみましょう。

ローン返済のリスクヘッジ

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不動産投資を行うにあたって住宅ローンを借り入れる場合は、その返済を続けることになります。将来的に家賃収入が減ってしまったり金利上昇で返済額が増えたりして返済が滞れば、投資が行き詰まってしまうばかりか、生活が破綻してしまいかねません。

こうしたローン返済に関するリスクへの対策としては、以下のようなものがあります。

・ローンを借り入れない(自己資金のみで投資する)
・自己資金を多く確保したり、繰り上げ返済などを活用して、ローンの借り入れ比率を低くする
・変動金利ではなく固定金利の住宅ローンを利用する(金利状況にもよる)

借金がなければそもそも返済リスクが発生しません。借り入れるとしてもその額を減らすことができれば、それだけリスクを減らせるというわけです。

空き室のリスクヘッジ

賃貸経営では、入居者がいなければ収入を得ることができません。空き室の状態が続くとそれだけ収益の損失につながってしまうのです。

安定収入を得るには、こうした空き室リスクに備える必要があります。その対策は、入居者が途絶えないような魅力のある賃貸物件にすることです。

・立地のよさ(駅近物件や乗り換えに便利な駅の近くの物件は、常に賃貸需要が集まる)
・人気の設備、条件(ペットの飼育可、バス・トイレ別など、人気の高い条件を備える)
・入居者の募集力(入居者募集を管理会社に任せる場合、管理会社選びが成否を左右する)

こうした点に留意して、「部屋が空いてもすぐに埋まってしまう」といわれるような物件にしていきましょう。

資産価値低下のリスクヘッジ

建物は、築年数が経過すればそれだけ資産価値が下がっていくものです。将来売却を考える可能性に備えて資産価値は極力保ちたいですし、賃貸経営としてもその物件が賃貸需要に合致するものでなければ、得られる収入は減っていきます。

そうした資産価値の低下リスクに備えるためには、時が経っても入居者の需要を喚起する物件を選ぶことです。そのためには立地条件のいい物件が格段に有利でしょう。

エリア自体の人気はさまざまな外部要因の影響を受けるため、予測が難しいです。一方、ターミナル駅やその近隣駅にアクセスしやすい物件や、駅に近い物件であれば、多くの時代で人気が高いと想定できるでしょう。

災害のリスクヘッジ

近年は大きな地震も多く発生しており、首都圏でも30年以内に大地震が起こる可能性が高いとされています。地震リスクを最低限におさえるためには、「地盤の強いエリア」の「耐震性能の高い建物」の物件を選ぶことと、投資エリアを分散することが有効です。

地盤の情報は国土交通省や自治体のwebサイトで公開されていますので、ぜひご覧になってください。

耐震性能は、耐震基準の高い建築年を選ぶことである程度フィルタリングできます。投資するエリアを分散すれば、ある地域で地震が起こっても別の地域で経営の継続が可能です。

そのほか、火災被害のリスクに対しては、木造に比べて耐火性能の高い鉄筋コンクリート造の物件を選んだり、住宅密集地や道の細い場所に立地する物件を避けると言った方法があります。

おわりに

投資において、リスク、特にリターンの下ブレリスクをゼロにすることはできません。

不動産に限らず、投資にはリスクが常についてまわるものです。そこでリターンを得ようと思うなら、リスクヘッジは不可欠といえます。

リスク要因を正しく見極めれば、その対策もきちんと見出すことができるでしょう。懸念や不安要素に関する情報を避けることなく、正しいリスクヘッジを行って投資の成功を目指してくださいね。