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2017-05-31

黒字なのに経営が行き詰まる!?不動産経営でデッドクロスが起こる理由と回避策

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不動産投資、経営をするなら、「デッドクロス」という用語とその意味を知っておかなければなりません。これを知らずに投資をしてしまうと大きな損、さらに場合によっては破産してしまう可能性すらあるのです。

ただ、専門用語であることに加えて、やや概念が難しいことから、正確にデッドクロスの意味を理解できている人は少ないでしょう。

そこでこの記事では、デッドクロスの概念とそれが起きる理由、回避する方法について解説していきます。これから不動産投資を始めようと検討している人は、ぜひ検討してくださいね。

デッドクロスとは?

不動産投資におけるデッドクロスをざっくり説明すると、減価償却費を計上できる期間が終了したにも関わらず、ローンの返済が残っている状態を言います。

減価償却費とは、確定申告時に経費として計上できる名目の一つで、不動産の購入費用がこれに当てはまるものです。

購入費は数十年に分けて経費として計上していくことになり、帳簿上では毎年一定額を支出していることになっています。これにより、長期間に渡って節税効果が得られ、所得税や住民税を安くできるのです。

減価償却費を計上できる期間が終わると税金が増える

経費として計上できる期間はいつか終わりが来ます。すると、帳簿上では所得が大きく増えたことになり、実質的な収入は増えていないのに税額が大きくなってしまうのです。

また、ローンの元金が残っていればそれの返済にも追われることになります。このようなケースで、かつ十分な現金が手元に存在しない場合、税金やローンの返済が間に合わず、破産状態になる可能性が出てきてしまうでしょう。

つまり、帳簿上では黒字経営なのに現金が手元になく、支出の支払いが追い付かないような状態をデッドクロスと呼ぶのですね。

デッドクロスの回避策

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それではどうすればデッドクロスを回避できるのでしょうか?いくつか方法があるので、それらについて解説していきますね。

自己資金を入れて不動産を購入する

デッドクロスは、減価償却費の計上期間が終わった状態で、ローンの返済が残っていると起こりうると先述しました。であるなら、ローンの返済期間を短く設定し、減価償却費を計上できる期間と合わせれば、この問題を解決できるはずですね。

そのための一つの方法として、自己資金を多めに入れて不動産を購入するというものがあります。自己資金が多くなればローンの融資額を抑えることができ、その結果、無理なく返済期間を短く設定できるというわです。

逆に、物件の購入費を全てローンでまかなおうとするのはリスクが高いと言えるでしょう。

繰り上げ返済を行う

自己資金が少なくて、多額のローンを借りることになったとしても、繰り上げ返済を使えば短期間で返済を終えることができます。繰り上げ返済とは、任意のタイミングで毎月設定している返済額よりも多く返済することで、これにより借入残高をよりハイペースで減らすことが可能になります。

ボーナスや臨時収入があり、貯蓄に余裕が出たときには積極的に行っていきたいところです。返済期間が短くなることにより、支払う利息の合計額が少なくなるというメリットもありますよ。

ローンの借り換えをして返済期間を延ばす

一部の金融機関では借り換え専用ローンを提供しており、これを利用すると返済期間を延長できます。返済期間が長くなれば、毎月の返済額が少なくなり、資金繰りにも余裕ができるでしょう。

ただ、利息の合計額が大きくなるというデメリットがあるので、利用する場合はよく検討してからにしてくださいね。また、現在の金利よりも高い金利で借り換えをしてしまうと、さらに利息が増えてしまうことにも注意です。

おわりに

不動産投資をするなら税金やお金に関する知識は必須と言えるでしょう。サラリーマンは自分で確定申告を行う必要がないので、それらの知識に疎い人が多いのですが、しっかり勉強しておくべきです。

さもないと、今回解説したデッドクロスのような見えにくいリスクに気づかず、あとで大きな損をする可能性が高くなってしまうかもしれませんよ!