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2017-08-13

中古マンションを購入するときの狙い目の築年数は16〜20年

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中古マンションは築年数が古い物件ほど価格が安くなる傾向にあります。しかし、その価格下落トレンドは一定ではないことは意外と知られていません。

購入後の寿命も気になる、築年数と価格の関係をみてみましょう。

中古マンションは築年数によって価格の下落率が異なる

中古マンションを購入する大きなメリットの一つは、なんといっても価格の安さでしょう。新築マンションでは手が届かないような条件の物件も、中古マンションであれば射程圏内に入るということも少なくありません。

その中古マンションの価格は、築年数が古い物件のほうがより格安になる傾向にあります。その傾向は戸建てでも同じですが、戸建て物件の場合は価格に占める土地分の比重が大きく、土地の価格は築年数の経過の影響をそれほど受けません。対して土地価格の比重が小さいマンションの場合は、築年数の影響を大きく受けることになります。

では実際に、築年数が古くなるにつれて価格がどのように動いていくかをみてみましょう。その際に留意したいのが「価格の下落率」です。もとの価格に対してどのぐらい値下がりするかを示す「価格下落率」は築年数によって異なり、購入後の物件の活用の選択肢に影響してきます。

築年数が16〜20年になると価格が安定する

築1年から5年程度のマンションは「築浅」とされ、外観も内装も新築マンションに近いことが大半です。そのため、購入しようと思う方に人気がありますが、価格はそこまで下がらず、一般的には新築時価格の8割から9割程度とされます。

中古マンションの場合は購入に伴う諸費用が高くなることが多く、場合によっては必要となる総額が新築より割高になってしまうことあるでしょう。

築6年から10年程度の物件も築浅の範疇であり、価格も8割くらいまで下がります。築11年から15年くらいの物件では、価格は新築時のおよそ7割程度まで下がることも珍しくなく、お得に購入しやすいです。

ただ、価格はまだ下げ止まりではありません。物件を売却しようとしたときにさらに価格が大きく下がってしまう可能性もある点に留意が必要といえます。

築16年から20年になると、新築時価格の半額程度まで下がってきますし、下げ止まりがみえてきます。したがって、資産価値という観点で価格下落のリスクが低いと考えられるのです。加えて、いまから20年近く前になる1990年台後半はマンションの大量供給時代ともいわれ、条件のいいマンションを探しやすくなるという利点も。

築20年以上の物件ではさらに価格の安い物件を探しやすくなりますが、物件の性能、特に耐震性能については注意して確認する必要がありそうです。そうしたバランスを考えると、お得な買い物がしやすいのは、築16年から20年くらいの物件といえそうです。

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大規模修繕済みか要確認

価格が安く購入しやすい中古マンションですが、築年数が古い物件の場合、内装の汚れや設備の古さ、建物の寿命といった点が気になるところ。大きな地震の多い昨今、耐震性能がどのぐらいなのかは多くの方が注目するポイントでしょう。マンションの寿命は建物によって異なるのが実状で、とりわけ関係するのが「マンションのメンテナンス体制」です。

マンションが適切に管理されているかどうかは、快適に生活できるかどうかだけでなく、建物の寿命自体にも影響します。管理体制がきちんと機能しているかチェックし、調査報告書などから修繕履歴・今後の計画などを確認しましょう。

築年数に応じて、大規模修繕の対応状況についても忘れずに確認しておくこと。10年から12年前後で行うことが多い大規模修繕は、建物の寿命に大きく関わりますし、修繕積立金の徴収という費用負担にも関係してきます。

おわりに

中古マンションの場合、築年数の経過と価格には密接な関係がありますが、それは購入時だけでなく、売却時にも影響することになります。大きな買い物である中古マンションの購入は、将来的な資産価値も考えて購入するようにしたいものです。

また、多くの方が気にされているように、築年数が古い物件では老朽化も気になるものですが、建物がどのぐらいもつかというのはマンションのメンテナンス体制に大きく左右されます。修繕内容などを中心に管理体制を確認しておき、安心・快適な名実ともに「お得」物件を探していきましょう。