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2017-08-13

実勢価格と地価は一致するわけではない! 実勢価格の基礎知識

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土地の取り引きの際に主に用いられるのが「実勢価格」ですが、この実勢価格が何を意味しているか、土地の価格がどのように決められているか、ご存じでしょうか。

土地の価格のことをよく理解して、不利益を被らない取り引きをしましょう。

実勢価格とは?

「実勢価格」というのは、土地の売買の際に用いられる価格を指します。

この実勢価格は、多くの成約した取り引きの実績をもとに相場を踏まえながら算出される「取引事例比較法」で決められることが一般的です。個々の取り引きの場面では、平均的な物件条件よりすぐれた点があれば、査定を経て価格がプラスに働くこともあります。

この実勢価格と同等の価格で売却や購入をすることになれば、ほぼ相場どおりの取り引きといえるでしょう。しかし、実勢価格を下回る金額で売却したり、実勢価格以上の金額で購入することになれば、その投資は“損”という判断につながってしまいます。

損をせず、できれば相場以上の価格で不動産投資をするには、土地の実勢価格を把握しておくことは非常に重要なのです。

実勢価格と地価は一致するわけではない

ところで、土地には「地価」という価格があります。「地価」という言葉を聞いたことがある方は多いかもしれませんが、この「地価」にも4種類あることは意外と知られていません。

「地価」には、一般的な土地取引の基準となる「公示地価」、それを補完するような評価の「基準地価」、相続税・贈与税を算出する際の基準となる「路線価」、固定資産税を算出するときに基準とされる「固定資産税評価額」の4つがあるのです。

そしてこれらは、先に述べた実勢価格とは一致しません。この4つのなかで、そのときの時価をおおむね反映しているとされるのが公示地価ですが、その公示地価と実勢価格にも差があります。

公示地価は、代表的な土地を調査地点として選んで国が評価する基準ですが、実勢価格は実際の取り引きにおいて決定されるものです。また、公示地価の評価は1年に1回行われ、評価月から時間が経過すればそれだけ実状から離れる可能性があります。

地価には路線価もありますが、路線価は公示地価より低めに評価される傾向にあり、実勢価格との乖離はさらに大きいと考えられます。固定資産税評価額は、公示地価の7割が目安となるうえに、3年ごとの改定です。そうした状況から、実勢価格と地価は一致するとは限らないとされています。
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実勢価格の調べ方

土地の実勢価格は、複数の方法で調べることが可能です。一番活用しやすいのは、不動産取り引きの情報サイトで、実際の取り引き価格を調べることでしょう。

たとえば、東日本不動産流通機構のWebサイトにある「Reins Market Information」を使うと、日本全国で実際に土地に関する取り引きがなされた際の価格を調べることができます。

また、国土交通省の「土地総合情報システム」を使うという方法もイッパンテキです。こちらも全国の土地が対象になっており、「土地」「土地と建物」「農地」「といった分類から、実際に行なわれた不動産取引の価格を調べることができます。一般的な情報を参考にするのではなく、自分の事例での実勢価格を調べるには、不動産会社の査定を受ける方法も有効です。

まずは手軽に参照しようと思うのであれば、「LIFULL HOME’S」や「@nifty不動産」などの不動産情報サイトも役に立つでしょう。ただし、こうした不動産情報サイトで調べられるのは、実勢価格ではない販売価格ですので注意する必要があります。

おわりに

土地の価格というのは複雑な要素が絡み合って決まるものであり、簡単に一つの価格に決められるものではありません。地価にも4種類あるのがその証拠で、公示地価や路線価などといったよく聞く単語と実勢価格を混同しがちです。

しかし、不動産投資の適切な評価額を理解できなければ、適切な価格で不動産取り引きを行うことができず、高すぎる金額で購入してしまったり、低すぎる金額で売りに出してしまうことにもなりかねません。投資に失敗しないために、土地の実勢価格についてもきちんと理解しておきましょう。