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2017-08-13

不動産投資するなら正しく理解しておくべき4つの地価

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不動産投資で土地の取得を考えるとき、「地価」がいくらか気になるものですよね。しかし、その「地価」には4つの種類があるということはご存じでしょうか。

不動産投資を行うにあたって、4つの「地価」はきちんと理解しておく必要があります。

4つの地価はそれぞれ評価水準が異なる

不動産投資に不可欠な資源は「土地」で、その取り引きのベースとなるのが「地価」です。多くの売り物は価格が一つに定められ、経済学で「一物一価」といわれますが、不動産は「一物四価」といわれます。つまり、1つの土地に対して4つの異なる価格が存在するのです。

その4つの地価というのが「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税路線価」で、それぞれの基準をもって土地を評価し、その価格が決められています。この4つの違いは、以下の3項目です。

評価の方法

土地のなかで特定の調査地点を設定して評価する「地価評価」と、土地が面する道路を評価する「路線評価」に分かれます。「地価評価」で評価される公示地価と基準地価は、土地の用途や面積などを考慮したうえで、代表的な土地が調査地点として選ばれ、評価されることになるのです。

「路線評価」で評価される相続税路線価と固定資産税路線価は、土地の用途や面積にかかわらず同じ道路に面する土地が評価され、その価格が決定されます。

評価の目的

公示地価と基準地価は、主に一般的な土地取引の指標とするためのものです。そして、相続税路線価と固定資産税路線価は課税額を決定するためのものとなっています。

評価の水準

公示地価や基準地価の評価を100とした場合、相続税路線価は80程度、固定資産税路線価は70程度です。

地価評価を行うための調査地点は多くなく、対象となる土地の近くに存在しないこともあります。その場合はこの水準を基準にして、「相続税路線価÷0.8」または「固定資産税路線価÷0.7」と計算することで、公示地価や基準地価の価格を推計することもあるのです。

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4つの地価

公示地価

「地価公示価格」ともいわれます。評価の目的は、一般的な土地取引の指標と公共用地の買収価格の基準とするためです。評価の基準日は毎年1月1日、3月下旬に発表されます。

最新の取引状況や収益性なども加味して評価され、時価をおおむね反映しているとされている指標です。

基準地価

「都道府県地価調査結果」と表記されることもある地価です。評価の目的や方法、水準といった性質は公示地価とほぼ同じですが、公示価格の調査地対象が都市計画の区域内であるのに対して、基準地価は都市計画区域外の場所なども含まれているという特徴があります。

評価の基準日は毎年7月1日で、9月下旬に発表されます。

相続税路線価

単純に「路線価」というときは、この相続税路線価を指すことが一般的です。主に相続税や贈与税などを決定するためのもので、税額を算定する際の基準となります。

公示価格の8割程度が目安で、評価の基準日は毎年1月1日、8月ごろ発表になります。

固定資産税路線価

固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用される価格で、自治体の固定資産課税台帳に登録されます。

公示地価の7割程度が目安でです。毎年ではなく3年ごとに見直しされます。

わからないことは専門家に相談する

不動産投資を行うにあたって、4つの地価のそれぞれがどういうものを示しているかを理解しておくのは重要です。何を言われているのかわからないということでは、きちんと判断して投資することができないからに他なりません。

しかし、土地の価格というものは、いろいろな要素が複雑に絡み合って決まります。それだけに地価の計算は難しいものがあり、素人判断で割り出すのは危険が伴うことも。

不安があれば専門家に相談して説明を受けたり、試算してもらったりと助力を得るようにしましょう。

おわりに

不動産投資はただでさえ高額で、経済情勢などが絡み合い、その投資判断には常に難しさが伴います。そのなかでも、土地については簡単に価格の判断ができません。そこで計算を間違えてしまうと、相場より高い投資になってしまったり、反対にいい物件なのに買い時を見逃してしまうこともあるかもしれません。

また、不動産投資には、購入や売買だけでなく、ローンの借り入れや税金の支払いなどもついてまわります。4つの地価は、そうした費用にも関係するものです。

総合的に不動産投資を有利に進めるためにも、地価に関する知識を備えておくことは大切といえるでしょう。