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2016-10-04

不動産業界のタブー?!仲介手数料無料の不動産会社を見極める5つのポイント


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中古マンションを購入する際、大抵の場合「仲介手数料」を支払うことになります。そして、ほとんどの方が何も疑問を持たずに、この仲介手数料を払っています。

しかし、この仲介手数料とは必ず不動産会社に払わなければならないものなのでしょうか? そもそも、仲介手数料とは不動産業界にとってどのようなものなのでしょうか?

本記事では、不動産業界ではタブーともいえる仲介手数料のカラクリと、悪質な不動産会社を見極めるためのポイントについて解説していきます。

そもそも仲介手数料とは何なのか?

仲介手数料とは、物件の売買の取引が成立した際に仲介した不動産会社に支払う成功報酬のことです。買い主の場合は不動産会社を仲介して物件を購入したとき、売り主の場合は不動産会社を仲介して物件を売却したときに費用が発生します。そのため、買い手が何度も内覧に付き合ってもらったり相談をしたとしても、取引が不成立だった場合には双方ともに支払う義務がありません。

では、この仲介手数料ですが、物件購入時には必ず支払う必要があるのでしょうか?それは、取引形態によって違います。まず、物件購入時の取引形態は「仲介」「代理」「直売」の3つにわけることができます。

「仲介」は上記で説明したとおり、不動産会社に仲介してもらった上で購入をする形態で、物件の取引成立時にほぼ間違いなく費用が発生します。「代理」は必要なときと不必要なときがあり、さまざまなケースがあります。「直売」は売り主が直接物件の売買に関わっているので、仲介手数料が発生しません。

したがって、仲介手数料を払いたくない場合、「直売」が最も効率的な方法ということになりますが、あまりオススメできる方法ではないのも事実です。なぜなら、「直売」の場合は、買い手と売り手が直接やり取りをすることになるため、手間が多く、また欲しい物件を見つけ出すことが非常に困難だからです。では、「代理」はどうなのかというと、こちらもまた取り扱っている物件数に限りがあるため、納得する物件と出会える可能性は極めて低いでしょう。

このことから、物件を購入する場合には、基本的に「仲介」を選択することになります。その理由はとても単純で、取り扱っている物件数が前者の2つよりも圧倒的に多いからです。もし満足いく物件を見つけ出したいなら、「仲介」一択といっても過言ではないでしょう。

仲介手数料で支払う金額の目安

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仲介手数料は法律で上限が決められており、その範囲内であれば不動産会社が自由に決めることができますが、基本的には上限を支払うことになると考えてください。
中古マンション売買時の、仲介手数料の上限は売買する物件の価額を3つの金額に区分されています。

  • 総額が200万円以下 5(5.4)%
  • 総額が200万円超400万円以下 4(4.32)%
  • 総額が400万円超 3(3.24)%

また、仲介手数料には消費税が大きく関係してきます。

第一に物件を購入する際の表示価格は税込のものだからです。しかし、仲介手数料は物件の税抜価格を対象としています。第二に仲介手数料自体には消費税がかかります。つまり、仲介手数料を計算するときは、まず物件の税抜価格から仲介手数料を算出して、その後に消費税を考える必要があるということです。

例えば、税抜価格2,000万円の中古マンションを購入する場合、712,800円が仲介手数料の上限となっています。ということは、こちらの物件の表示価格は2,160万ということです。もし、税込価格2,000万の物件だった場合、この物件の税抜価格は仲介手数料の上限は1,840万なので、仲介手数料の上限は660,960円となります。

このあたりを勘違いしてしまうと、必要以上に仲介手数料を払ってしまう場合があります。とくに、仲介手数料は不動産会社にいくらいくら払ってくださいといわれるため、そういうものなのかと思ってしまいがちです。なので、仲介手数料は上限を超えていないか、別途で他の費用を請求されたりしていないかを十分に確認して、契約するようにしてください。

また、仲介手数料を支払うタイミングに決まりはないので、双方の取り決めによりいつ支払うかを決定することになります。基本は契約締結時に50%、 引渡し完了時に残りの50%を払うのが一般的です。

仲介手数料無料は実在する

ここまでの説明で、仲介手数料とは不動産会社によって取り決められており、法的にどれくらい支払えばいいのかおわかりいただけたと思いますが、最近では仲介手数料無料を
謳っている不動産会社が増えてきました。

「えっ?無料?」と思われるかもしれませんが、あくまで仲介手数料は不動産会社が自由に決めることができるため、無料もまた選択肢のひとつなのです。実際にインターネットなどで検索してみると、仲介手数料無料を謳っている不動産会社が多数あります。

当然、物件を購入する側から見れば、仲介手数料は魅力的ですよね。しかし、ここの落とし穴があるのも事実です。

仲介手数料無料の不動産会社を利用する際の5つのポイント

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まず、前提として「なぜ無料なのか?」という疑問を持つようにしましょう。そして、それをそのまま不動産会社の担当者にぶつけてみてください。誠実な不動産会社であれば、丁寧に納得いく説明をしてくれるでしょう。もし丁寧でない、納得できない場合は、もしかしたら危険な不動産会社かもしれません。

ここで、誠実な不動産会社を見分けるための5つのポイントをご紹介します。

  • 不動産会社の雰囲気は明るいか
  • どんな相談にも乗ってくれるか
  • 契約は慎重に行ってくれているか
  • 仲介手数料以外に請求されているものはないか
  • 物件引渡し後のアフタフォローは万全か

誠実な不動産会社であれば、ほぼ間違いなく上記のポイントを満たしていると思います。しかし、危険な不動産会社の場合は、これらを満たさず、強引に契約を差し迫ってくることでしょう。

実際に物件の契約成立には、大きな労力と時間がかかります。契約書の作成に始まり、各種必要書類の準備、各種手続き、各種連絡と枚挙にいとまがありません。そして、仲介手数料とは、この労働力に対する対価なのです。そして、その対価を無料にするということは、企業努力以外の何物でもないのです。

しかし、仲介手数料無料を謳って、仲介手数料以外の費用を搾取しようとする不動産会社は非常に多いです。仲介手数料無料は非常に魅力的ですが、それだけ罠も多いということになります。十分に気をつけて、誠実な不動産会社を見極めましょう。

おわりに

今回は中古マンションを購入する場合の仲介手数料について、ご説明させていただきました。何度もいいますが、仲介手数料は決して安いものではありません。あくまで適正な価格を支払うんだという気持ちを忘れないでください。

また、仲介手数料無料の場合は、十分に注意してください。もちろん、誠実な業者もありますが、同時に甘い言葉であなたを罠に嵌めようとしている不動産会社も確実に存在しています。

是非、満足できる中古マンションを納得できる業者でお買い求めください。