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2014-02-17

媒介契約書のチェックポイント


不動産会社に物件の売買を依頼する際、媒介契約を結びます。
媒介契約は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありそれぞれ契約形態が異なりますが、いずれの契約でも媒介契約書を取り交わします。

●一般媒介契約の「明示型」と「非明示型」
一般媒介契約を結んだ場合、「明示型」であるか「非明示型」が明記されます。
「明示型」は依頼主が他の不動産会社に依頼をしたことを告げる義務があり、「非明示型」は依頼主が他にどの不動産会社に依頼しているかを告げる義務はありません。
「明示型」であるか「非明示型」であるかで依頼している不動産会社への報告義務が異なります。

●標準媒介契約約款
媒介契約は国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」に基づいて締結するよう指導されており、媒介契約書には「標準媒介契約約款」に基づく契約であるかどうかの旨が表示されています。
「標準媒介契約約款」に基づいていない場合はその理由を確認し、納得してから契約を結ぶようにしましょう。

●契約の有効期間
3種類の媒介契約はいずれも3ヶ月以内が有効期間(契約期間)となっています。
3ヶ月以内に買い主が見つからない場合は依頼主の任意で契約を更新することができ、自動更新はされないため依頼主が契約を更新するかどうかを決めることができます。

●仲介手数料
不動産売買成約後、不動産会社に支払う仲介手数料が媒介契約書に記載されています。
法律で仲介手数料の上限値が決められているため上限値を超えることはできませんが、上限値以下あれば問題はありません。
上限値は広告費、交通費など諸費用も含めた総額であるため、不動産会社は別途費用を請求することはできません。
もし仲介手数料以外の費用の支払いを求められたら、その不動産会社は法律に違反していることになります。

上限値は以下のように定められています。

200万円以下の部分・・・5%
200万円超400万円以下の部分・・・4%
400万円超の部分・・・3%