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2014-05-04

売主が宅地建物取引業者だと制限が8つ?


売主が宅地建物取引業者で買主は宅地建物取引業者ではないという不動産取引ですと、8つの制限があります。
宅地建物取引業者である売主は、不動産の売買について多くの事例を手がけている専門家ですが、買主は不動産の売買に慣れていません。

そのため、買主の立場を守るために8つの制限が設けられているのです。
これは、不動産の売買を問題なくスムーズに済ませるための制限です。

これらの制限があってはじめて、売主と買主が同等の立場に立つことができるとされています。
まず自分で所有していない宅地や建物の売買契約を締結することには、制限があります。

自分が持っていない物件を売買してはいけないということであり、確実に手に入るものの売買に関しては例外として認められています。
またクーリングオフとして、事務所以外の場所で契約した場合にはその後一定期間、申し込みの撤回や解除をすることができます。

損害賠償額の予定金額や手付額にも制限があり、債務不履行によって契約が解除される場合の損害賠償額や手付額は、代金の2割にあたる金額を超えてはいけないことになっています。
手付金には保全措置も必要であり、保全措置がなければ買主が手付金を支払う必要はありません。

保全措置があることで、はじめて売主は手付金を受領することができるのです。
この場合は所有権の移転登記がなされていて、手付金が代金の5%以内であれば例外となります。

瑕疵担保責任特約の制限については引き渡しから2年以上という特約がない限り、民法で定めている原則よりも買主にとって不利な特約があれば無効になります。
割賦販売契約の解除等に関する制限としては割賦金が支払われず、書面で支払いについて30日以上の期間を定めて催告しても支払われなければ売主は契約を解除するとともに、残っている割賦金も請求することが可能です。

そして所有権留保は禁止されていて、そのままで売買契約を結ぶことはできません。
引き渡しの前には、登記の移転を終えていなければなりません。