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2017-05-31

賃貸トラブルを回避するためにオーナーが確認しておくべき賃貸借契約の8個の項目

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不動産の賃貸借契約で使う契約書、雛形のまま使っていませんか。すぐれた雛形でも、自分自身の物件に沿わない内容であれば思わぬトラブルにつながってしまうこともあります。

入居者とのトラブルを避けるために、賃貸借契約の内容を確認しておきましょう。

賃貸借契約は賃貸のトラブルを回避するための重要な約束事

一般的に、不動産物件の賃貸においては、貸す側と借りる側との間で「賃貸借契約」という契約を結びます。これは、賃貸人(貸す側=貸し主、オーナー)は賃借人(借りる側=借り主、入居者)にその物件を使用させることを約束し、賃借人は賃貸人にその使用の対価として賃料を支払うことを約束するものです。

この契約を成立させるうえで、書面の取り交わしは必須ではありません。しかし、口頭の約束では“言った言わない”になり、後々トラブルの種になることは往々にしてあり得ます。

そうならないように、書面で明確に確認し合うのが賃貸借契約とその契約書です。大半のケースでは、契約内容を明確にした契約書にオーナーと入居者が記名押印し、双方が1通ずつ保管します。

賃貸借契約は、お互いに約束する「貸す」「借りる」という行為が一定期間継続していくことになります。そのため、賃貸借の対象となる物件や当事者を定めるだけでなく、継続する期間をはじめとして、お互いに約束する決め事がより細かく定められることになります。

契約書ではそうした事柄も明文化され、それによって契約後のトラブルを極力回避するようになっているのです。

オーナーが確認しておくべき賃貸借契約の項目

住宅の賃貸に関する賃貸借契約書は、国土交通省が提供する「賃貸住宅標準契約書」という雛形があります。これは、賃貸借契約をめぐってトラブルが起こることを防げるようと作成されたものです。

賃貸借契約の多くの場面ではこの雛形がベースとして活用されており、それによってきちんとした契約を結びやすくなっています。

一方で、雛形=ガイドの文言をそのまま使ってしまうと、物件個別の事情を加味した契約にしたり、オーナーの意向を盛り込んだりといったことが漏れ、結果としてトラブルを防ぐことができなくなることも。

そうしたことにならないよう、オーナーは、賃貸借契約の内容をきちんと確認しておかなければなりません。ここでは、代表的な要注意項目をご紹介します。

契約期間

一定の契約期間を設定したうえで解約しない限り更新が前提となる「普通借家契約」か、一定の契約期間のみの契約となる「定期借家契約」か、契約期間をどう設定するかがポイントです。

普通借家契約の場合は、オーナー側の事情による解約は難しくなります。将来売却などを考えるのであれば、特に留意が必要です。

契約更新

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普通借家契約で契約更新がある場合、そのタイミングや、解約希望時の申し出期日、更新の手順などを定めておきます。

契約更新時に更新料の支払いを求める場合は、その旨と金額も明記します。

賃料・管理費・共益費

入居者が月々に支払う金額と、その支払期日・支払い方法を定めます。契約開始月や解約月などで賃貸借が1カ月未満の場合に賃料・管理費・共益費を日割り計算にするかどうか、その計算式なども決めておきます。

忘れてはならないのが、賃料の改定と、滞納時の取り決めです。お金に関する取り決めはトラブルに直結しやすいので、きちんと決めておきましょう。

敷金・礼金

オーナーとしては極力確保したいものですが、昨今の賃貸市場では敷金・礼金は抑える傾向にある点に留意が必要です。

また、敷金は預り金であるため、その返還についても取り決めが必須。オーナーは入居者に対して、敷金から「賃料などの未納分」「入居者が賠償すべき損害」「原状回復費用」を差し引いた額を返還しなければならず、その内容を明確にします。

原状回復費

賃貸経営で特に多いのが、この原状回復費用をめぐるトラブルです。オーナーとしては、次の入居者を集めるためにできる限りきれいな状態にしたいものですが、入居者が負う原状回復義務とは「借りたときの状態に戻すこと」ではありません。

国土交通省発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をよく読んで、原状回復費用の負担についても契約書に盛り込んでおきましょう。

禁止事項

ペットの飼育、オーナーの承諾を得ない状態での複数人の同居、楽器演奏、石油ストーブの禁止など、入居者に求める禁止事項と、違反した場合の条項について、必ず契約書に反映しましょう。

近年では、民泊目的の転貸(又貸し)も問題になっています。雛形の文言どおりで問題ないかどうか、確認が必要なポイントのひとつです。

入居中の修繕

一般的に、賃貸借対象の一環としてオーナーが提供している設備については、通常の使用の範囲で起こった修繕はオーナーが行うこととされています。

他方、入居者の故意や過失で発生した修繕や、入居者が持ち込んだ設備の修繕は、入居者の負担となります。こうした取り決めも明確にしておきます。

特約事項

法律に反しない範囲で、オーナーと入居者の合意があれば、賃貸借契約に特約事項を設けることができます。

たとえば、「原状回復に関する全費用は借り主の負担とする」といった一方的な内容は認められません。しかし、退去時のハウスクリーニング費用はどのようなケースでも必ず入居者が負担するといった特約は可能です。

おわりに

賃貸経営においては、さまざまなトラブルが起こる可能性がありますが、契約内容をきちんと精査することで防げるトラブルも多いです。

入居者を不安にさせず、オーナーも合理的な賃貸経営を行えるようにするために、賃貸借契約の内容はオーナーがきちんと確認しておきましょう。