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2017-03-30

ビルオーナーになりたい方必見!オフィスビルを購入する際に考えるべきメリット・デメリット

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最近は投資目的で不動産を購入する人が増えてきていますね。その理由としては、投資という考え方が一般市民にも浸透してきたこと、相続税の増税により、節税目的で不動産投資を始める人が増えたことなどが挙げられます。

不動産投資と言えばマンションというイメージがありますが、近年では個人でオフィスビルを購入するケースも増えてきています。

オフィスビルとは、一般的に店舗や事務所などのテナントが入居するビルです。ビル全体を所有するのではなく、一部屋単位からの購入も可能なので、個人単位での投資がしやすいという点も人気の理由でしょう。

今回は、オフィスビル購入にあたってのメリット・デメリットについて解説していきます。不動産投資はそれなりのリスクがあるものですから、しっかりそれらを把握してからチャレンジしましょう。

オフィスビル購入が人気の背景は?

なぜ、オフィスビルの所有が不動産投資のトレンドになってきているのでしょうか?理由はいくつかありますが、一般マンションに比べて高利回りが期待できるのが大きな魅力として人気を博しているのでしょう。

近年は不動産投資が一般的なものとなり、投資ジャンルの中でも人気市場となっています。それに対応するようにマンションやアパートの取引価格は上昇し、逆に利回りは低下する傾向にあります。

この傾向は不動産市場全体に言えるのですが、価格の上がり幅、利回りの下がり幅には不動産の種類によって大きな違いがあります。住宅系の利回りは大きく低下傾向にあるのに対し、オフィスビル、テナント関連の不動産の利回りはまだまだ高い水準にあります。

このことから、マンションやアパートへの投資はやや敬遠され、代わりにオフィスビル投資の需要が高まってきているのでしょう。

オフィスビル購入のメリット

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次にオフィスビル購入のメリットについて見ていきましょう。住宅系の不動産にはないメリットを中心に挙げていきますね。

利回りが高い

これは上述しましたが、とても重要なポイントなのでもう一度挙げておきます。投資先を決定するにあたり、利回りは必ず判断基準の中に入ってきます。当然、利回りが高いほうが利益を得られる確率が高く、魅力的な不動産ということになります。

また、賃料単価が住宅系に比べて高いことも忘れてはならない大きなメリットです。これも利回りの高さに直結する大切なポイントです。

現状回復の費用が不要な場合が多い

マンションやアパートでは、現状回復の費用は基本的にオーナーが負担することになります。もちろん、住民の故意や過失により設備を破壊したり、消耗させた場合はその限りではありません。

対して、テナントや事務所として利用した場合は、借り手が現状回復の費用、手間を負担するのが一般的です。

借りた時点の状態に戻して退去することを「スケルトン渡し」と言いますが、このスケルトン渡しがオフィスビルの賃借においては基本となっているのですね。

オフィスビル購入のデメリット

不動産投資をする前には、必ずデメリットについても確認しておきましょう。

空室リスクが高い

空室リスクとは、所有する不動産の入居者、利用者が決まらず、賃料収入が得られないリスクのことです。不動産は所有するだけでも維持費、税金がかかりますから、賃料収入がなければ赤字を垂れ流すだけのお荷物になってしまいます。

そして、オフィスビルやテナント関連の不動産は、住宅系のそれと比べて空室リスクが高いとされています。住宅系であれば、一度入居者が決まってしまえばしばらくは安泰のケースが多いです。それに対し、テナント系は入れ替わりが激しいため、結果として空室の期間が長くなってしまうことが多いのです。

賃料の変動率が大きい

マンションやアパートの賃料は、多少の変動はあるものの比較的安定しています。そして、これは安定した収入にも繋がります。対して、オフィスビルやテナント系の不動産の賃料は大きく変動しがちです。これは需給関係が住宅系の不動産より変化しやすいためです。

そのため、入居者、利用者はいるのにほとんど利益が上がらないという可能性も十分に考えられます。

まとめると、オフィスビルへの投資は、住宅系への投資よりややハイリターン・ハイリスクだと言えるでしょう。

おわりに

オフィスビル関連の不動産は住宅系の不動産に比べて高い利回りが期待できますが、それだけリスクも大きくなります。

また、これはあくまで一般論で、全ての不動産に当てはまるわけではありません。投資先を決定する際には、必ず自分の足で物件をリサーチし、専門の知識を持つ不動産会社に協力してもらいながら選ぶことをおすすめします。