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2017-03-30

オフィスビルは利回りが高いけど建築コストがかかる?メリットとデメリットを比較

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活況を呈する不動産投資において、多くの注目が集まっているのがオフィスビルや商業ビルへの投資です。

しかし、注目されているメリットの裏側には注意すべきリスクも潜んでいるものです。そのメリットとデメリットを理解しておきましょう。

注目が集まるオフィスビルの購入

不動産投資のなかでも、最近特に注目を集めているのが、オフィスビルや商業ビルといった建物の店舗・事務所用物件への投資です。その最も大きな理由は、利回りの高さにあります。

かつては不動産投資といえば、多くの方がまず検討するのはマンションやアパートなどを中心とした居住用物件への投資でした。しかし近年は、2020年の東京五輪などを背景に都市部を中心にマンションなどの住宅物件の価格が上昇しており、以前に比べてその利回りは低くなっています。

他方、利回りの高さを維持しているのが、オフィスビルや商業ビルの事務所や店舗などの物件で、そうした事情から注目が集まっているというわけです。しかし、メリットがあればデメリットもあります。事業用の物件は、居住用のものに比べるとリスクが高いともいわれているのです。

オフィスビルを経営するメリット

利回りが高い

オフィスビルの経営で得られるメリットは、何といっても前述のとおり、利回りの一定の高さが期待できること。アパートやマンションを建てた場合と同じように、税制上の優遇措置がある点も見逃せません。

相続税の評価においてオフィスビル用地は「貸家建付地」となり、駐車場などと比較して評価額が2割程度下がるといわれています。損益収支が赤字になっても他の所得と通算できて課税所得を抑えられるなど、所得税の節税効果もあります。

賃料の単価が高い

店舗や事務所用物件の賃料は、同じ床面積の住宅用物件に比べて賃料単価が高くなる傾向にあります。店舗や事務所のテナントの場合はその物件を使って収益を生み出すことになり、その分求められる設備レベルも高い反面、一般的な住宅に比べて賃料を高く設定できるというわけです。この傾向は、都市部の近郊エリアや商業地域のほうがより強いといえます。

保証金(敷金)が高い

店舗や事務所用物件の場合、賃料だけでなく、保証金(敷金)の金額も高く設定することができます。住宅用物件の敷金は一般的に1~2か月分で、近年ではそれより下がる傾向もありますが、店舗や事務所用物件においては3か月分や半年分といったケースが多くあります。預かった金額の一部は償却され、テナント退去時の返還が不要となることも。

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オフィスビルを経営するデメリット

建築コストが高い

店舗や事務所といった事業用の物件には、居住用の物件とは異なる「必要な設備」があります。たとえば、事務所として使用するのであれば、パソコンやコピー機などのOA機器も相応の台数を導入することになり、それらを使うための環境整備や電気容量が必要です。

店舗であれば、調理スペースや器具、お客様が使用するトイレが必要になるケースもあるでしょう。扱う金額が多額になり、情報も機密性の高いものとなれば、防犯・セキュリティ対策の導入が可能な物件でないといけません。そうした配慮が必要になる分、建築コストもかかるというわけです。

消費税がかかる

居住用物件の賃料には消費税はかかりませんが、事業用の物件の賃料には消費税がかかります。課税されるのは建物だけではなく、土地についても同様です。

契約に際して発生した保証金などに対しても、借り主へ返還しない費用については消費税の課税対象となります。住宅用物件であれば固定資産税や都市計画税の軽減を受けることができますが、オフィスビルではそうした軽減措置がないという点にも配慮が必要です。

リスクへの対処が必要

空室リスクがあるのは住宅用物件でも同様ですが、店舗や事務所用物件の場合は景気の影響をより受けやすく、一旦テナントが入居しても安泰ではありません。その需給バランスが崩れれば、賃料の相場自体が景気に左右される懸念もあります。そのように、事業用物件ならではのさまざまなリスクがあり、それらをコントロールしていく必要があります。

おわりに

事業用物件の投資にはメリットがあることも事実ですが、その裏にあるデメリットも含めて検討すべきでしょう。特にリスクへの対処については、もちろん次第に習熟していく面もあると思いますが、開始当初は注意が必要です。

また、同じ事業用物件でも、エリアやタイプによっても傾向やリスクが異なるようです。いろいろなタイプを調べてみてから投資を始めても遅くないでしょう。